住み替えでの売却や相続した実家空き家、高く売れればいいですが、地域によっては本当に”売れない”家もたくさんあります。
相続争いをしている家が売れない家では話になりませんので、空き家の正確な価値を知っておく必要があります。
また、売れない家ほど早めの売却が必要で、ピークを過ぎれば値下がりどころか、一生持ち続けなければならなくなってしまいます。
どのような空き家が売れるのか、売れない空き家を見分けるポイントを４つお知らせします。
目次
空き家の売り方の種類
年を経るにしたがって全国レベルで空き家が増加、今はエリアによって５軒に１軒となるかどうかの段階です。
それを過ぎると３軒に１軒の割合にも達すると云われています。
そうなってからでは家は売れません。
不動産の流通性の低い地域はできるだけ急いで空き家を売ることが、家をもっとも高く売るコツといえます
家の売り方の段階
空き家の売り方は基本的には、下のような方法が考えられます。
- 空き家を仲介で売りに出す
- 空き家を業者に買い取ってもらう買取
仲介で売れない空き家
売れる空き家はできるだけ仲介で売ることがいいことになりますが、問題は従来の「家を売りに出す」方法では、購入希望者が見つからないことがあるということです。
一般的に「空き家が売れない」と言われているのは、「仲介で売れない」という意味です。
空き家の業者買取買取なら売れる
仲介で売れない空き家の場合は、業者買取なら最短３日で成約が決まります。
買取率は１００％をうたう業者もありますので、ほとんどの空き家が買取なら数日で売れます。
それでも売れない空き家は空き家の無償譲渡がおすすめです。
空き家バンクも有名ですが、空き家バンクに登録しても売れない家はたくさんあるため、早く空き家を売りたい場合にはお勧めできません。
”売れない家”かどうか知ろう
これらの”売れない家”の見極めがついているときは早めの処置ができます。
逆にわからないままだと、せいぜい時価１００万円の家を「１千万円の価値がある」と勘違いして、相続争いが起きるというような話になります。
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家が売れない理由４つ
実際、うちの隣の家は、１年ほど前に売りに出ましたが今でも売れていませんし、内見が一回だけあったきりとなっています。
このような売れない家には、売れないだけの理由があります。
家が売れない理由には、下のようなことがあげられます。
- 立地
- 駐車場
- 劣化度合い
- 既存不適格
それらの何がダメなのか、一つずつ解説します。
郊外型住宅地、ニュータウンの家は売れない
私の実家は業者買取で売却、私が今住んでいる夫の実家の一つは、今月は買取３社に見積もりを取ったところです。
どちらもが”売れない家”であるのは、その立地がどちらも郊外型住宅地、昔でいう”団地”であるからです。
これらの町からは、団地内とその近くにあった店も次々に撤退。
高齢化で住民が減少、やや空き家が増えているというのが共通する特徴です。
持ち主にとっては売れないとは思えないのですが、駅や町から遠い上に、街並みが古いところは若い世代には見向きもされません。
タダでもらえる親の家もいらない
うちのもう一つ隣の家では、夫婦のうち夫がなくなり娘さんがいるのですが、その娘さんは新しい郊外型住宅地に家を買ったと聞きました。
今ある団地よりもさらに不便な駅から遠いところですが、そちらの方が街並みがきれいだというのがその理由です。
若い人は親の家がそのままもらえるとしてもまったく興味を示さないのです。
不便が売れない理由
ちなみに私たち夫婦も同様で、団地内にある今の土地をもらって建て替えもできるのですが、結局住み替えを選択しました。
このような郊外型団地は、高齢化によって更に空き家が増えます。
「隣も前も空き家」となっては、管理のきちんとされる空き家ばかりではありません。
最初は空き家によるスポンジ化、やがてはゴーストタウン化するのが運命です。
地方の郊外型住宅地の家は、売れないのではないかと疑った方がいいです。
人が住んでいる今のうちが、最後の売り時でもあるのです。
駐車場のない家は売れない
うちの隣の家は、売り出して半年が経過。その間内見希望も１回のみでした。
売値を２００万下げましたが、いまだに見学の様子もありません。
隣の家が売れない理由は、車が１台しか入らないからです。
車庫は３台分が望ましい
地方では車は必需品ですので、できれば３台、最低でも２台はないところには価値はないのです。
３台というのは、夫婦と子、あるいは、夫婦と来客用です。
ちなみに私の向かいにある家家族３人暮らしですが、他に子どもが２人いるので、車庫スペースは最大6台停められるように先日作り替えたばかりです。
縦列駐車でも厳しい
うちの場合も車庫スペースは２台あるのですが、縦列駐車の車庫なので、買取時にも厳しいと言われていました。
「車庫がない家は買い取れない」というのはカチタスの支店長に最初に聞いた話です。
盛り土の家は売れない
そして、車庫の増設のためには盛り土がない方がよく、盛り土の上に家が建っているところは、その分売れないと買取業者に聞きました。
ここでいう、道路よりも家が高くなっているという形状の土地のことです。
土を盛っているところは、まず塀を壊して撤去の必要があります。
そこから車庫分の土を掘ってその分を処分。コンクリートで土留めをしてコンクリートを敷き、カーポートのスペースを新たに作る必要があります。
少なくみても１００万円は軽く超すと思います。私が、２０年以上前に車庫を上の方法で増設した時は、カーポートの屋根を入れて１３０万円かかりました。
このような土地の構造の家は、買取業者の買取でもその分価格が下がります。これは、現在の買取業者の見積もりでも告げられたことです。
家の買取額は解体費をマイナスした土地の価格、仲介の７割が目安
階段がある家は売れない
階段があって家に入るようになっている段差がある家は、それ以上に売れません。
高齢化になると荷物を持って家に入るということができなくなるためです。
若い人には驚くような話ですが、「階段があるために隣の家に観覧版が持って行けない」というお年寄りも実際に要るのです。
家の劣化具合で売れない
近年の中古住宅は、築年が２０年~３０年を超す家も多くなりました。その場合の劣化は大きな問題です。
夫が先月買った家、このあと３月に引っ越し予定ですが、雨漏りとシロアリの両方が見つかりました。
夫は半ば承知の上で購入をしたようですが、知らないで買った場合には大問題になります。
そもそもそのような恐れのある家は誰も買いません。
他にも屋根材の劣化、雨漏り、外壁の塗装とシーリングの劣化なども問題になります。
業者ではなくて素人の場合でも、目で見ても検討がつくことが大半です。
このような内装以外の補修が必要な家を買い取るのは買取業者だけです。
シロアリ被害がみられる家は売れません！
その場合の最大の問題はシロアリです。
リフォーム目的の業者買取はボロ屋はだいじょうぶでも、シロアリのある物件は被害がひどい場合には買わないことになるので、必ず、買う前に検査をします。
「既存不適格」の物件
築年の古い空き家で最も問題になるのが、「既存不適格」の物件です。
既存不適格とは、再建築不可の物件、私道の問題がある土地と家、そして、耐震基準を満たさない古い家です。
夫の実家も築３９年で「耐震基準を満たしていない」理由で買取額を下げられました。
再建築不可の物件に関しては、買取は皆無ではなく、賃貸に出せるところは案外売れるようです。
これらの物件は、仲介での売却はまず無理であることが多いので、買い手に投資家も含めたアウトレット不動産・問題あり物件の業者に任せるのが最も良い方法だと思われます。
家付きと更地どちらが売れる？
中古住宅や空き家は、家が残っている場合はできるだけ家付きで売る方がいいです。
経年劣化が激しい場合は更地での売却もあり得ますが、その場合でも固定資産税の決まりにより、売却が決まったら解体するという方法がベストです。
空き家を解体すると更地の固定資産税が6倍に！中古住宅は残して売却
それ以前に、家がまだ住める状態であれば、格安で買いたいという人は必ずいます。
解体費は大きいので、できるだけ家付きの方が高く売れることが多いです。
終りに
いわゆる”売れない家”のマイナスの条件は上記のようなところです。再度まとめると
- 郊外の築年の古い団地
- 駐車場が２代以上取れないところ
- 築年が古い ３０年以上は要注意
- 再建築不可、持分なし私道など問題あり物件
これらの家に当てはまる方は、メール１２時間査定でまず価格を聞いておいてみてください。
その価格を元に空き家の売却を前向きに検討していきましょう。
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