実家を売却するなら、家を売りに出す売却と買取のそれぞれに適したケースがあります。
地方の築年の古い実家に関しては、業者買取がおすすめの方法となります。
実家の売却を業者目線ではなく売り主目線で、仲介と買取それぞれのメリットとおすすめを解説します。
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目次
実家の売却に適するのは買取
実家を売却したいがどのような方法で売却するかは不動産売却に慣れていないと迷うところです。
通常の中古住宅なら、ほとんどの場合が「家を売りに出す」という意味で、自然に仲介での売却が選ばれます。
実家に買取が適する理由
しかし、売却したい対象となる不動産が、実家となると話は違います。
というのも、子どもの時の家のままであれば、実家の築年はおおむね３０年～４０年というのがいちばん多いのです。
歴史の古い町であれば、それ以上の築年の家もあります。
「新築信仰」ともいわれる日本では、古い家はそれだけで買い手にとって魅力がなく、売れにくいためです。
実家が売れない理由
実家が売れない理由はその他にも、下のような理由があります。
- 築年が古い
- 駅から遠いところにある
- 全体的に古びた団地の中にある
多くの実家は古い家できれいでない上に、設備も古くなっていて当然です。
さらに、駅から遠くて交通の利便性が悪いところにあるのも「駅近」ば主流の今の人気から外れており、売主にとっては痛いところです。
あるいは周辺の環境も問題です。
家が立派でも、実家のある地域全体に古い家が多く高齢者ばかりの町となると、これから家を買おうとする人にとっては魅力が半減します。
人が住んでいるならまだしも、買おうかと検討している最中に、「こんなに空き家が多いのか」と気が付くこともあるのが地方の空き家事情です。
このような観点から、仲介で売りに出してもいつまでたっても売れないために、買取で家を売却するということも一般的な売り方となっているのです。
買取の価格はすぐわかる
買取の場合に気になるのは価格なのですが、仲介と違って業者買取の価格は、査定を依頼するとすぐにわかります。
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仲介と買取の売却方法の違い
仲介はごく普通に不動産を売買する方法である一方、買取は近年増加している売却の方法です。
まずは、仲介と買取のそれぞれの内容と違いを確認しておきましょう。
| 買う人 | 価格比較 | 売却までの速さ | |
| 仲介 | 一般の購入希望者 | 相場や希望する価格 | 不定 |
| 買取 | 不動産会社 | 相場の７割 | 数日でも成約可 |
不動産売却の仲介とは
仲介とは、不動産の取引で、売主と買主の間に立って両者の契約を成立させることです。
別名「媒介」といい、仲介に対して不動産会社が間に入らないものを「個人間売買」と言います。
不動産会社が担う役目としては、売却物件の販売活動（広告等）、契約条件の調整、契約書類の作成、重要事項説明、契約から引き渡しまでの事務手続きなどがあります。
実家を仲介で売却するメリット
実家を仲介で売却する場合のメリットは、主に価格面の下の２点に集約されます。
- 相場に近い価格で売却できる
- 希望の金額で売却できる
相場に近い価格で売却できる
相場に近いというのは、要は、一番高い値付けで売り出し価格を決めて、その価格で売却できるということです。
最初にお知らせしたように、買取が７割なら１０割の価格で売り出すことが可能です。
希望の金額で売却できる
もう一つは、希望の金額で売却できるというところです。
このくらいで売りたいと言えば、その金額で売りに出せるという意味ですが、もちろんあまりかけ離れた高額では売れませんので売り出し価格の上限はおのずと決まってはきます。
それでも買取の場合とは違って価格は自由に決められるので、やはりこの点も大きなメリットと言えるでしょう。
実家を仲介で売却するデメリット
不動産を仲介で売却することは良いことばかりのようですが、これはあくまで不動産全般での話です。
築年の古い実家の場合はやはりいろいろな違いが出てきます。
売却時期が不定
売れるまでの間は通常３カ月が目安と言われていますが、３カ月を過ぎても売れないということは地方の実家の場合はたいへん多いです。
数年がかかりであったり、それ以上にいつまでたっても売れないということが起こります。
実際に値下げをして売れた場合でも、実家を保持した間の管理費や固定資産税が相殺できるのかということは必ず考えに入れる必要があります。
費用の方がかさんでしまう、いわゆる”負動産”であれば、仲介にこだわらず買取に切り替えるのが良い方法です。
古い実家は注意！
通常は不動産業者が間に入るので大丈夫そうですが、それでも、上のような問題は実家の場合は往々にして起こります。
契約不適合責任とは家を売った後に、隠れた瑕疵＝不具合（雨漏りやシロアリの被害など）が見つかった場合、売主は買主に対してその責任を負うというもので、このような場合はまず必ず苦情が入ると思った方がいいでしょう。
それを避けるためには、売却前にシロアリ検査を費用をかけても行う必要が出てくる場合や、雨漏りならば、補修をしてから売ることが必要になってきます。
実家の個人売買
これは個人間売買においても同じことで、家の状態については基本的に売主に責任があると言えるでしょう。
自分で買った家ならともかく、相続した家にこのような問題が起こると相続人には大変な負担になることが推測できます。
仲介での売却に適した実家
上記を踏まえて仲介での売却に適した実家はどのようなものかというと、下のようにまとめられます。
- 不動産の売買が盛んな地域にある実家
- 売却を終えるまで老朽化の心配のない実家
不動産の売買にある程度流通性のある都市部、中古住宅が売れる地域であれば、買取ではなく仲介で十分売れます。
一方、地方の実家の場合でも、ある程度大きな市町であれば十分仲介でも売却できますので、試さずに買取を依頼するのはおすすめしません。
もう一つは、築年の古い実家の場合は、老朽化による破損がいつ起こるかはわかりません。
たとえば、雨漏りが見つかるのはある日突然ですし、老朽化以外でも突風や台風などの自然災害で瓦が落ちることもあります。
実家を持ち続けること自体にリスクがあるため、築年の古い実家の場合は、それらの問題に不安がない場合のみ仲介での売却がすすめられます。
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仲介での売却の手順
実家を仲介で売却した時の手順は以下のようになります。
仲介手数料について
不動産会社の収入としては、その際の「仲介手数料」が上の業務の報酬となります。
この仲介手数料は物件の価格のパーセンテージで決まる仕組みとなっており、低価格の実家を扱った場合は不動産業者の報酬も低くなります。
実家の売却が進まない理由には実家の数が多いことと同時に上のような報酬額の低さが関係するとして、低価格の実家も18年より特例が適用となる改定がなされています。
仲介の媒介契約の種類
仲介の際の媒介契約には次のような種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
３種類のうち、不動産会社がすすめるのは、専任媒介契約かもしくは専属専任媒介契約で、一般的なのは専任媒介契約です。
基本的な違いは、自分で買いたい人を見つけた時にその人と契約ができるかどうかというところにあります。
専任媒介契約と一般媒介契約の違い
| 契約可能な会社数 | 自分で買主を見つけた取引 | |
| 専属専任媒介契約 | １社 | ｘ |
| 専任媒介契約 | １社 | ○ |
| 一般媒介契約 | 複数社と契約可能 | ○ |
不動産店にとっては、売主が不動産会社AとBどちらとも契約をした場合、懸命に売り込んだ場合でも売れるのがAでなくてライバルのBで決まってしまう可能性があります。
なので、一般媒介契約だと熱心な売却活動をしてくれないとも考えられます。
不動産会社と専属専任媒介契約を結んだ場合には、自分で見つけた相手に家を自由に売ることもできなくなりますので、状況に合わせて選びましょう。
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実家の買取
不動産の買取とは不動産会社が直接不動産を買い取る方法のことです。
売れない家はどうなっているのかというと、実は気が付かないだけでそのほとんどが最終的に買取で売却されています。
団地の中にリフォームされた家が売りに出ているのはリフォーム再販業者、整地されて新しく家が建って販売されているというのは更地にされて再利用されているのです。
それらの多くは仲介で売れずに買取で売却されたものです。
実家の買取の相場
不動産を買取で売却する場合の相場は仲介での売却の７割とされています。
単純に考えると安いと思われそうですが、実際には、仲介でかかる経費がかからないという他のポイントもあります。
- 手数料がかからない
- 残置物の処分が不要のところが多い
- 解体やリフォーム・補修が不要で経費０円
- 維持費用がかさまないうちに売れる
古家を解体して更地にして売るとなると、解体費用の平均は１７０万円がかかります。
その分を差し引いて土地だけにして売るよりも、家のあるまま買取の方が高く売れる場合がありますので、事前に無料査定を利用して比較することがおすすめです。
実家を買取で売るメリット
実家の業者買取のメリットは、地方の売れない地方での実家の売却の時ほど大きくなります。
- すぐに現金を手に入れることができる
- 売れないストレスと無縁
- 仲介手数料が不要
- 契約前後のトラブルがない
- 瑕疵担保責任が免責となることが多い
- 問題あり物件でもOK
- 売れない実家は実は買取されている
売却の成約が早い
実家の成約は相手が目利きの買取業者ですので、数日で返答が得られます。
会社によっては契約と同時に代金の支払いとなりますので、最短１週間程度で代金が得られて売却が終了します。
家が売れないと大きなストレスとなりますが、業者買取の場合は売れない期間というのがないので、ストレスは全くありません。
仲介手数料が不要
仲介の場合は仲介手数料がかかりますが、買取の場合は不要です。
また、手慣れた業者なので契約も極めてスムーズで、問題が起こる心配もいりません。
売った後で家屋の状態が云々という苦情がないというのは、実は古い実家の場合は大きなメリットでもあります。
瑕疵担保責任免責
古い実家他の買取の場合は「瑕疵担保責任なし」という前提で売却されます。
また、業者買取の場合は相手が専門家なので、見落としがあったということはありません。
なので、売ってから訴えられるなどという心配はまずなく、これを買取のいちばんのメリットと考える人もいます。
問題あり物件も買い取り
また問題あり物件は仲介には出せませんが、買取で扱ってくれる専門業者なら問題を前提で買い取ってくれますので遠慮や気兼ねも不要です。
実家の買取に関する注意点
買取は不動産会社が代金を支払うので、資金のある会社でなければ買取できません。
すべての不動産会社が買取を行うわけではないので注意が必要です。
逆に、全国区の不動産会社の有名なところだと、低価格の買取を行わないところもあり、預かってはくれても熱心でない場合もあります。
買取を依頼するのは、東京など大都市に本店があり、各地に支店のある全国対応の買取の専門会社なら、資金も十分で低額物件の買取にも対応するため、このような会社がもっともおすすめです。
実家の買取の目的
実家を買取した業者は、実家のある土地を再利用できるようにするか、または実家をリフォーム又は新築して再利用できるようにします。
最終的に買い取った土地、実家のいずれもが、希望者へ売却することが目的です。
買取する不動産会社について
買取を行うという不動産会社でも直接リフォームして売却をすべて行うのではなくて、最初からリフォーム業者に紹介や転売をするのが目的のところもあります。
その場合は、同じ買取でも価格が低くなる可能性もあり注意が必要です。
同じ買取でも自社で 買取⇒リフォーム⇒販売 までを一手に請け負う会社の方が買取金額が高くなります。
要するに買取でも会社によって価格の違いがあり、最も高く買ってくれるところを選ぶ必要があるのです。
実家の買取の例
夫の実家は複数社を比較。500万円の買取額のA社と700万円のB社がありました。
前者は新築も含めて手広く売買を行う不動産会社で、後者はリフォーム物件のみを扱う再販業者でした。
会社の知名度は同じくらいでしたが、専門業者の方が高く買う例です。
買取の不動産会社は２種類
買取の業者と一口に言っても、買取の会社には、買取再販専門の会社と、訳あり物件全般を扱う買取専門の不動産会社の２種類があります。
- 買取再販専門の会社
- 訳あり物件買取専門の会社
買取再販専門の会社
買取再販専門の会社は、低価格のリフォーム後の実需での再販が目的です。
つまり、一般の空き家を買い取って、リフォーム後に一般の買い手に売ります。
最終的な売り出し価格が低価格になるように抑えられているため、各社の基準があり買取が断られる場合もあります。
知名度が高いのはこちらの会社の方なのですが、買取の率が高くはありません。
訳あり物件買取専門の会社
一方、訳あり物件専門の会社の方は、一般の空き家を買い取って、リフォーム後に投資家に売る目的が多く含まれています。
買取率は、ほぼ１００％と抜群に高い上、訳あり物件ですので、問題がある不動産でも買取をしてもらえます。
どちらも同じ「買取再販の会社」となっていますが、明らかに違いがあります。
| 買い手 | 買取率 | 買取する不動産種類 | |
| 買取再販の会社 | 一般 | 買取不可あり | 狭い |
| 買取業者 | 投資家 | ほぼ１００％ |
業者買取に適した実家
それでは上記を踏まえて買取での売却に適した実家はどのようなものかというと、下のようにまとめられます。
- 実家が自分の居住地から遠く管理ができない
- 早く売って現金化がしたい
- 相続トラブルがあるため早く売りたい
- 実家の所有者が高齢である
- 実家の敷地が広く売りにくい
- 問題あり物件や事故物件、持分売却など
実家の買取に利用できる不動産業者
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実家の売却まとめ
以上、実家の場合の仲介と買取、それぞれのメリットについてご紹介しました。
一般的な中古住宅と違い、実家の場合、売却は老朽化を踏まえた時間との闘いとなります。
買取も視野に入れて、すみやかな売却を目指していきましょう。
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