レオパレス

レオパレスの問題最新まとめ 施工不良発覚から現在の経営状況まで

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レオパレス21の問題を順を追ってわかりやすく解説、集団訴訟を招いたサブリースの契約問題の途中で発覚した界壁などの施工不良問題、その後、現在のレオパレスの経営状況に至るまでをまとめます。

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レオパレスの問題

賃貸大手レオパレス21のアパートをめぐる問題を順を追ってわかりやすく解説します。

この記事内でも説明しますが、特にレオパレスの界壁問題と、ガイアの夜明けの放送内容については、下の記事が詳しいです。

レオパレスをめぐる問題とは

レオパレスは、日本全国にあるアパートの名前で知られています。それとほぼ同じ会社名「レオパレス21」という名前の賃貸運営会社です。

 日本全国に3万9000棟ものアパートを建築、入居者の募集を含むアパート運営などを主な業務とする会社です。

そのアパートに2019年の2月初めに、施工不良が発見されたのが最初です。

テレビ番組の「ガイアの夜明け」のスクープでその話は一夜にして広まったのです。

レオパレスの問題3つ

レオパレス問題というのは、すなわち下の3つを指すと思います。

・集団訴訟が起きているサブリース契約の2025年問題

・界壁などアパートの建築基準法違反及び施工不備の問題

・施工不備問題以後の経営悪化

レオパレスのこれまでの問題といえば、施工不良の引っ越し騒動が一番大きく報道されましたが、実はそれ以前よりガイアの夜明けで特集されていたのは、不動産投資の賃貸経営におけるサブリース契約の問題の方でした。

レオパレスでは、その集団訴訟問題が、界壁問題の以前から起きていたのです。

レオパレスの大問題 サブリース契約

サブリース契約とは、不動産投資をするオーナーに支払う賃料の利益を一定額で保証するという仕組みです。

たとえば、1部屋の家賃が5万円の部屋が10部屋あるアパートを建てたとすると、オーナーは、月々50万円の賃料が入ります。

しかし、アパートに入居していた人が転居してしまえば賃料は入らなくなります。

アパート10部屋のうち、半分が空き室になってしまった場合は収入も半分になってしまい、それは怖いので、たいていの大家さんは、アパートを建てたくても及び腰になります。

しかし、空き室があってもなくても、会社が全室を借りて「われわれが月々50万円を払いますから、安心してアパートを建ててください」というのがサブリース契約です。

大家さんは、その通り安心してアパートを建てます。しかし、実際には決まった額の50万円が支払われないというのが、サブリース契約の大きな問題なのです。

オーナーは複数の集団訴訟を現在も行っていますが、これまでのところは敗訴に終わっています。

レオパレスオーナーが自己破産に

困ったことに、不動産投資のオーナーのほとんどは、銀行から融資を受けて、アパートを建設します。

たとえば5千万円のアパートを建てて銀行から4千万円を借りたとします。オーナーはそれを、アパートの部屋を貸した賃料で、毎月40万円ずつ支払うとします。

その40万円は、運営会社であるレオパレスがオーナーに支払うのですが、レオパレスが、「来月から支払いの額を減額します」というと、オーナーは、銀行ローンの支払いができなくなってしまいます。

ローンが払えなくなったオーナーは、手持ちのお金を集めて払ったり、他に持っている土地を売ったりしてそのお金で支払いに充てるようになりますが、ローンは数十年という長いもので、支払い切れない場合は、アパートを売ったり、自己破産の恐れもあるといわれています。

サブリースの2025年問題とは

アパートの大家さんたちが、アパート建設のラッシュのピークから計算して、2025年頃には、一斉に、ローン地獄と自己破産に面するというのが、2025年問題と呼ばれるものです。

既に、ピークよりも早い時期にアパートを建設した大家さんは、このような目に遭って、同じ状況の人同士が協力してレオパレスを訴えている、それが上に述べたレオパレス相手のサブリース集団訴訟です。

ガイアの夜明けは、この問題を最初は取材していましたが、その取材の途中で、ある一人のオーナーから「界壁がなかった」という情報を得て、それをテレビ番組の中でスクープしました。

それが、レオパレスの界壁問題、アパートの施工不良の問題だったのです。

また、サブリースの問題は、レオパレスに限ったことではありませんで、大東建託など他のアパート運営会社との間でも多発すると予想されています。

界壁問題と施工不良が明るみに

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ANN news より

その後の調査で、レオパレスの7割のアパートが界壁とその他の施工不備の問題を抱えていることがわかりました。

界壁がないと火災の時に火があっという間に燃え広がってしまう、または、隣の音が筒抜けになるなど、安全性以外にも住みにくいアパートとなるということが、これまでの調査で明らかになっています。

これらの界壁がないこと、それから外壁に発泡ウレタンを使うことがなどは、レオパレスの創業者である深山祐助氏が指示したことも明らかになりました。

レオパレスの経営が一気に悪化

レオパレスは、日本全国の数万件のアパートの調査をして、施工不備があった物件を修理、改修することを約束しました。

ところが、修理の間は入居者は外に出ていなければならず、その間は賃料は支払ってもらえません。

さらに、アパートの調査や修理をするにも、お金がかかることとなります。

その他にもレオパレスの評判や印象はたいへん悪くなってしまい、株が下がってしまったのはもちろん、レオパレスで新しいアパートを建てるように依頼しようというお客がいなくなってしまいました。

レオパレスの倒産が危ぶまれる状態となったのはその頃です。

 

レオパレス現在の経営状況は?

ガイアの夜明けより 謝罪する深山英世前社長

レオパレスは破産するのではないか、倒産するのではないかと心配されるところとなってしまいましたが、大きな会社ですので、さすがにそこまではなさそうです。

しかし、賃料の収入の赤字が「逆ザヤ」と言われる状態が3か月続いて、契約者であるオーナーが心配するところとなりましたが、今月になって、赤字は黒字に回復。

今はまだ80%台ですが、3月までの引っ越しシーズンで、85%に回復することが目指されています。

レオパレス株主との問題

もう一つの問題、これは傍観者にはあまり問題とはみなされていないのですが、レオパレスのすべてがひっくり返る可能性のある問題があります。

一つは、旧村上ファンド系の会社「レノ」がレオパレスの大株主となっていて、経営権の譲渡を株主提案として行う動きがあったことです。

今は、この問題は立ち消えになっており、同様の事態は起こらないとされています。

オヨジャパンとの提携は

もう一つは、ソフトバンクが出資した、ホテル事業会社 オヨジャパンがレオパレスと資本提携をするのではないかという話です。

同じく、施工不良問題で経営が悪化したMDI、レオパレスの創業者で元社長の深山祐助氏の会社がオヨと資本提携をしたことで、レオパレスもかと思われていました。

現在のところは、その話も立ち消えになっており、レオパレスの宮尾文也社長は、朝日新聞のインタビューに答えて、レオパレスは単独で再建を目指すとの意向を明らかにしています。

終わりに

このまま入居率が回復すれば、レオパレスの賃貸運営はそのまま存続できます。

しかし、サブリースの問題はまた別な問題として、集団訴訟を含め、これからも降りかかってくると思われます。

以上、レオパレスの問題を解説しました。詳しくは文中の個別の記事でご覧ください。

 

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