相続した土地や家について、「いくらの価値があるのか」「相続税の計算ではどう評価するのか」「売るならどのくらいの価格になりそうか」がわからず、手続きが止まってしまう方は少なくありません。
実際には、不動産の“評価額”には複数の種類があり、相続税の申告で使う金額と、実際に売れそうな価格は同じとは限りません。国税庁は、相続税や贈与税を計算するとき、土地は原則として地目ごとに、家屋は固定資産税評価額を基準に評価するとしています。
この記事では、相続不動産の評価方法、評価額の調べ方、相続税評価額と売却価格の違い、遺産分割や空き家売却で注意したい点まで、初めての方にもわかりやすく整理して解説します。
相続した実家をすぐに売る予定がない場合でも、評価の考え方を知っておくと、兄弟間の話し合いや今後の売却判断が進めやすくなります。
相続不動産の評価額とは？まず知っておきたい基本
相続不動産の評価額が必要になるのは、主に相続税の申告、遺産分割の話し合い、売却の検討をするときです。
ここで大切なのは、「評価額」といっても一つではないという点です。
相続税の計算で使う評価額、固定資産税のもとになる評価額、実際の市場で売れそうな価格は、それぞれ意味が異なります。
特に土地は、相続税評価では路線価方式または倍率方式で計算するのが原則です。一方で、実際の売却価格は立地、建物の状態、接道条件、権利関係、周辺需要などで動くため、税務上の評価額と一致しないことが珍しくありません。
税務の評価と売却価格を混同すると、「思ったより高く売れない」「逆に査定してみたら想定より高かった」というズレが起こりやすくなります。
相続不動産の主な評価方法
出典：https://www.rosenka.nta.go.jp/
土地の相続税評価は、原則として路線価方式または倍率方式で行います。路線価方式は、道路ごとに定められた路線価を基に、その土地の面積や形状に応じた補正を加えて計算する方法です。
国税庁によると、路線価とは道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額で、路線価図には千円単位で表示されています。
一方、路線価が付されていない地域では倍率方式を使います。倍率方式では、その土地の固定資産税評価額に、国税庁の評価倍率表に定められた倍率を掛けて相続税評価額を計算します。
郊外や地方の土地では、この方式で評価するケースも多く見られます。
家屋の評価
家屋については、原則として固定資産税評価額に1.0を乗じた金額で評価します。つまり、一般的な戸建てや建物は、相続税評価額と固定資産税評価額が同じになるのが基本です。
なお、賃貸中の家屋や土地は権利関係に応じて評価調整が行われます。
マンションについても、家屋部分は基本的に固定資産税評価額を基礎に考えますが、居住用の区分所有財産には別途の補正が入る場合があります。
そのため、マンションの相続評価は戸建てより計算が複雑になりやすく、面積や階数、築年数、敷地権割合なども確認が必要です。
相続不動産の評価額の調べ方
実際の調べ方を見ていきましょう。
固定資産税納税通知書で調べる
評価額を調べるときに、まず確認しやすいのが固定資産税納税通知書や課税明細書です。これらには土地や家屋ごとの評価額が記載されており、固定資産税評価額の目安をつかむ出発点になります。
固定資産税評価額は、自治体の固定資産課税台帳に登録された、固定資産税の課税基準となる評価額です。
固定資産評価証明書で調べる
より正式に確認したい場合は、市区町村で固定資産評価証明書を取得する方法があります。土地が倍率方式の地域なら、この固定資産税評価額に倍率を掛けて相続税評価額を計算できます。倍率は国税庁の「評価倍率表」で確認できます。
土地が路線価地域かどうかは、国税庁の財産評価基準書 路線価図・評価倍率表で確認できます。相続税評価で使う路線価や倍率表は、相続が開始した年分、つまり被相続人が亡くなった年分のものを使うのが原則です。
死亡日そのものではなく、まずはその年の路線価図・倍率表を確認すると考えるとわかりやすいでしょう。
不動産情報ライブラリで取引価格を調べる
また、「実際に売るならいくらか」を知りたい場合には、国土交通省の不動産情報ライブラリで取引価格情報や地価公示などを確認できます。
税務上の評価額だけでは市場価格はわからないため、売却を前提に考えるなら、こうした公的データと不動産会社の査定をあわせて見るのが実務的です。
※使い方は下の記事で
不動産取引価格情報検索の使い方 実際の売却例が検索できる！
不動産売却の一括値査定サイトを利用する
相続した不動産の価格を調べる方法として、不動産売却の一括査定サイトを利用する方法もあります。
一括査定サイトでは、1回の入力で複数の不動産会社に査定を依頼できるため、相続した家や土地がどのくらいの価格で売れそうかをまとめて比較しやすいのがメリットです。
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相続税評価額・時価・査定額の違い
相続税評価額は、相続税を計算するための金額です。土地は路線価または倍率方式、家屋は固定資産税評価額を基準に算定されるため、売買のときの「時価」とは必ずしも一致しません。
たとえば、路線価は毎年1月1日を評価時点とし、地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に定められています。
これに対して時価や査定額は、市場でどのくらいで売れそうかを示す金額です。国土交通省の不動産情報ライブラリは実際の取引価格や地価情報を確認できる仕組みであり、税務評価とは別に市場の相場感をつかむのに役立ちます。
つまり、相続税を計算するための価格と、売却の参考になる価格は目的が違うと理解しておくことが大切です。
相続不動産の評価で注意したいポイント
同じ面積の土地でも、評価は一律ではありません。土地は形がいびつだったり、間口が狭かったり、奥行きが長すぎたりすると、路線価方式でも補正が入ります。
国税庁も、路線価方式では土地の形状などに応じた奥行価格補正率などの各種補正率を使うと示しています。
また、相続した家が賃貸中だったり、土地に借地権や貸家建付地の関係があったりすると、権利関係に応じて評価額が変わります。さらに、実務上は再建築不可、私道負担、接道条件、老朽化、残置物の有無などが売却価格に大きく影響します。
これらは相続税評価そのものとは別ですが、空き家として売却するか保有するかの判断では無視できません。
マンションは「固定資産税評価額だから簡単」と思われがちですが、居住用の区分所有財産は一定の場合に補正が入るため、築年数や総階数、所在階、敷地権割合などの確認が必要です。
相続税評価を厳密に出したい場面では、戸建てより慎重に見たほうが安心です。
遺産分割で不動産の評価額が重要になる理由
相続不動産の評価額が重要になるのは、税金のためだけではありません。兄弟姉妹で遺産を分けるとき、不動産は現金のようにきれいに分けにくいため、「この家はいくらとみるのか」が曖昧なままだと話し合いが進みにくくなります。
評価の基準がぶれると、「相場より高すぎる」「その金額では不公平だ」といった対立が起こりやすくなります。これは税務評価と売却価格が別物であることを理解していないと、特に起こりやすい点です。
相続税の申告が必要な場合には税務上の評価額が必要ですが、兄弟で公平に分ける方法を考えるなら、実際に売ったらいくらになるかも大切です。
実家を誰も使わないなら、売却して現金化したうえで分ける「換価分割」のほうが話をまとめやすいケースもあります。
その意味でも、税務上の評価と市場価格の両方を把握しておくことが大切です。
相続税の特例で評価額が下がることも
相続税の計算では、被相続人の居住用や事業用に使われていた宅地について、一定の要件を満たすと小規模宅地等の特例が使える場合があります。
国税庁によると、被相続人の居住用宅地などは、区分と要件に応じて限度面積まで一定割合の減額が認められています。たとえば、被相続人の居住用に供されていた宅地等には、一定の要件の下で大きな減額が適用される仕組みがあります。
ただし、この特例は誰でも自動的に使えるわけではなく、取得した人や利用状況などの要件確認が必要です。
相続した実家をすぐ売るか、しばらく保有するかによっても検討ポイントが変わるため、税額が気になる場合は早めに税理士へ相談しておくと安心です。
相続した実家や空き家は査定してから判断するのがおすすめ
相続不動産の評価額を調べると、固定資産税評価額や路線価から「だいたいの金額」は見えてきます。
しかし、それだけで売却判断をするのは早計です。税務評価はあくまで相続税の計算のための基準であり、売却価格は市場の需要と物件の個別事情で変わるからです。
特に空き家は、時間がたつほど老朽化や管理負担の問題が大きくなりやすく、売り方によって手取りも変わります。
まずは相続税評価額の考え方を押さえたうえで、公的な価格情報と査定を見比べ、「仲介で売るべきか」「買取が向くか」「しばらく保有するか」を判断する流れが現実的です。評価額を知ることはゴールではなく、相続した不動産をどう扱うか決めるためのスタートといえます。
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まとめ
相続不動産の評価方法は、土地なら路線価方式または倍率方式、家屋なら固定資産税評価額が基本です。まずは固定資産税納税通知書や課税明細書、固定資産評価証明書、国税庁の路線価図・評価倍率表を使って、税務上の評価額を確認しましょう。
ただし、相続税評価額と実際の売却価格は同じではありません。相続した実家や空き家をどうするか迷っているなら、税務上の評価だけで判断せず、市場価格の目安も確認してから決めるのが失敗しにくい進め方です。
兄弟での遺産分割や売却の話し合いをスムーズにするためにも、早めに価格の全体像をつかんでおくことが大切です。 (国土交通省情報提供サービス)
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