相続した土地や家を売却しようとしたときに、意外と多いのが「親がいくらで買ったのかわからない」「昔の契約書が見つからない」という悩みです。
相続不動産の売却では、譲渡所得の計算に使う取得費がわからないと税額が大きくなりやすいため、売却前に一度整理しておくことが大切です。国税庁は、譲渡所得は売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算すると案内しています。
なお、検索では「取得価額」と呼ばれることが多いですが、税務上の計算で使うのは主に取得費という考え方です。
相続や贈与で取得した土地建物を売った場合の取得費は、被相続人や贈与者が買い入れたときの購入代金や購入手数料などを基に計算します。
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相続不動産の取得価額とは何か
相続した不動産を売るときの税金は、基本的に
譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
という考え方で計算します。ここでいう取得費には、土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料、設備費、改良費などが含まれます。
ただし、建物は土地と違って時間の経過で価値が減るため、取得費をそのまま使うわけではありません。国税庁は、建物の取得費は購入代金などの合計額から、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額になると示しています。古い実家や戸建てを相続して売る場合は、この点を見落とさないことが重要です。
取得価額がわからないと税金はどうなる？
取得費がわからないまま売却すると、譲渡所得が大きく出やすくなります。なぜなら、売却代金から差し引ける取得費が小さくなるほど、課税対象となる利益が大きく見えてしまうからです。とくに相続した実家は、親がかなり昔に取得していることも多く、購入時の資料が見つからないまま売却の話を進めてしまうケースがあります。
また、相続した不動産の所有期間は、相続人が取得した日ではなく、原則として被相続人が取得した日から引き継いで判定します。土地や建物の譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると長期、5年以下だと短期に区分され、税金の扱いも変わります。
相続不動産の取得価額がわからないときの調べ方
まず確認したいのは、被相続人が購入したときの金額や費用がわかる書類です。国税庁が取得費に含まれるものとして挙げているのは、購入代金、建築代金、購入手数料、設備費、改良費のほか、登録免許税、登記費用、不動産取得税、印紙税などです。したがって、売買契約書や建築請負関係の書類、領収書、登記や税金の資料が残っていないかを先に探すのが基本になります。
相続で取得した不動産では、相続人が支払った登記費用や不動産取得税も、業務に使われていない土地建物であれば取得費に含められます。そのため、被相続人の昔の資料だけでなく、相続後に相続人が支払った費用の書類も整理しておくと役立ちます。
一方で、資料が一部しかない場合でも、最初から「どうせ不明だから」と決めつけないことが大切です。実額の取得費を出せれば、概算取得費より有利になることが多いからです。古い家計資料や不動産関係の保管書類を見直すだけで、取得費の手がかりが見つかることもあります。
取得価額が不明な場合の概算取得費とは
どうしても取得費がわからない場合には、国税庁が認める概算取得費を使うことができます。これは、売った金額の5％相当額を取得費とする方法です。たとえば3,000万円で売った土地建物なら、取得費が不明なときは150万円を取得費にできます。実際の取得費が売却額の5％より低い場合でも、5％相当額を使うことができます。
ただし、概算取得費は便利な反面、税額が高くなりやすい方法です。親が昔に比較的高い価格で取得していた不動産でも、取得費を5％で処理すると差し引ける金額が小さくなり、譲渡所得が大きく計算されやすくなります。まずは実額で出せないかを確認し、それでも難しいときの最終手段として考えるのが無難です。
さらに注意したいのは、概算取得費を使う場合には、相続人が支払った登記費用などを取得費に含めることはできない点です。実額取得費で計算する場合とは扱いが異なるため、どちらが有利かを見比べてから決めたほうが安心です。
相続不動産の売却で使える特例
相続した不動産を売るときは、取得費が不明でも、ほかの特例で税負担を抑えられる場合があります。代表的なのが相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例です。これは、相続または遺贈で取得した財産を一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定額を取得費に加算できる制度です。国税庁の案内では、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していることなどが要件とされています。
もう一つ、空き家になった実家の売却でよく使われるのが被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除です。相続または遺贈で取得した被相続人居住用家屋またはその敷地等を、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。なお、令和6年1月1日以後の譲渡で、相続人が3人以上いる場合は控除上限が2,000万円になります。
ただし、この2つの特例は同じ譲渡で自由に重ねて使えるわけではありません。国税庁の取得費加算のチェックシートでは、被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除を適用している譲渡については、取得費加算の特例は適用できないことが示されています。空き家特例と取得費加算のどちらが有利かはケースによって異なるため、売却前に確認しておくべきポイントです。
取得価額がわからないときの注意点
取得費が不明なままでも売却自体はできますが、税金の計算で不利になりやすいため、売却前に資料整理をしておくことが大切です。とくに相続した実家や空き家は、時間がたつほど書類が散逸しやすく、親族の記憶もあいまいになります。売却の話が出た段階で、まずは取得費の手がかりを探すことが結果的に節税につながりやすくなります。
また、建物付きの不動産では、土地と建物をまとめて考えず、それぞれの取得費や減価償却の扱いを意識する必要があります。とくに築古住宅では建物価値が下がっていることも多いため、土地と建物の内訳を整理しておくと申告時に混乱しにくくなります。
相続した空き家は早めに売却準備を進めたほうがよい理由
相続した空き家は、取得費の資料探しだけでなく、特例の期限や要件の確認という意味でも、早めに動いたほうが有利です。取得費加算の特例には譲渡期限があり、空き家の3,000万円特別控除も適用期間や要件が決まっています。期限を過ぎると使えなくなるため、売却を急いでいなくても、相続後は一度スケジュールを確認しておくと安心です。
さらに、空き家は建物の老朽化や管理負担が進みやすく、時間がたつほど売却条件が悪くなることがあります。税金面だけでなく、売りやすさの面から見ても、相続した不動産は「まだ先でいい」と放置せず、早めに査定や売却方針の整理をしておくことが大切です。
まとめ
相続不動産の取得価額がわからないときは、まず被相続人の購入代金や購入手数料、相続後に支払った登記費用や不動産取得税など、取得費の根拠になる資料を探すことが先決です。それでも不明な場合は、売却額の5％を取得費とする概算取得費を使えますが、税額が高くなりやすい点には注意が必要です。
また、相続税を納めている場合は取得費加算の特例、空き家になった実家なら被相続人居住用家屋の3,000万円特別控除が使える可能性があります。どの方法が有利かは物件や相続の状況によって異なるため、相続した実家や空き家を売る前に、税金と売却方法の両面から整理して進めることが失敗を防ぐコツです。
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