相続

相続登記をしない不動産は共有名義と同じ

親の名義で相続登記をしないままの不動産は、そのままだと共有名義と同じだと知っていましたか。

空き家になる以前の相続時の注意点に、相続登記をしない不動産の売却があります。

相続時の盲点の一つですので、この点を押さえておきましょう。これから相続を予定している、既に失敗したなと思っている方にも朗報です。

空き家の相続

空き家は日本全国で年々増え続けており、グラフを見ると右肩が上がりになることが一目瞭然です。

空き家が植えても売れるのなら何ら問題はありませんが、都心や東京近郊の大都市以外の地方では驚くほど空き家が売れず、流通はあっても価格が著しく下がっています。

家土地3千万円台で買ったという家が、20年を超す古家になった時は、土地の値段だけとなるため、売るときは解体費を差し引いて数百万円という例がほとんどです。

今はまだ流通のある地域であっても、できるだけ早く不要な家を売るのが得策ですが、それには空き家となることが確定する前に、何らかの対策を考えておくことをお勧めします。

家は親の生前中に売るのがベスト

いちばんは、親の生前中に売るということが良い方法です。登記を何度もやり直すことも避けられますし、何よりも売るタイミングを逃さないで済むからです。

今の親世代は長命ですので、施設入所の話が出たら、先のことを考えて、早めに存命中に売るのがよいのです。

親の意見が反映するメリット

親が生きている間だからこそ、所有する家に親の権限があります。それがいったん亡くなってしまうと、所有者が兄弟で複数になることが多いのです。

そうなると、たとえ生前にどのような約束をしていたとしても、話が180度変わることも稀ではありません。

「親はああ言っていたが、それだと不公平なので」と不満が浮き彫りになり、新しい考えが生まれた結果、相続の話合いが不調になることが多いのです。

「現金vs家の価値」の難しさ

また、昔とは違って、家の価値がはかりにくい場合は、1人が家、他の兄弟が現金という分け方も、当然計算が難しいものとなります。

特に皆が同じ地域に住んでいればいいのですが、遠方に住んでいる兄弟は、地価がどのくらいか、そもそも売れるのか売れないのかが話が通じないことがあるからです。

ですので、スムーズに相続を進めるのには、売れない地域にある空き家は、多少無理をしても生前中に売ることの方が得策です。

 

共有名義にはしないが鉄則

次に、親が亡くなった後で、相続が生じたら、共有名義にはしないことです。

相続後の家の共有名義は大きなリスクの一つであり、話し合いがつかない場合は、空き家がそのまま塩漬けとなったり、タイミングを逸して、文字通り売れないことも十分に起こります。

介護負担が不均等な問題

なぜ共有名義の家が争いの種になるのかというと、一番厄介なのは、現金、そして、介護の負担が絡む場合です。

全員が均等に現金を分配るのなら、争いの種は減りますが、たいていの場合、親の介護の負担は誰か一人に偏りがちです。

介護負担を担うのは多くの場合、長男やその妻ですが、近くに住む、次男や、それ以外の姉妹であることもあります。

それらの人に対して、介護負担を含めた現金の分配ができるかというと、均等に分ければ分けるほど、不十分なことが圧倒的に多いのです。

不満から家の売却に協力しないケース

もしくは、親の方が、介護をしてくれた人にだけ、財産をあげたり、先渡しをしてしまうケースももちろんあります。

そうなると、もらえなかった兄弟の方が、それを不満として、家の売却に協力をしないということも起こります。

ですので、相続後に、不動産をきょうだいで共有名義にするということは避けなければなりません。

 

親の名義のままの家=共有名義と同じ

そしてここで、必ず注意をしたいのは、共有名義にせずに、親の名義のままに置いておいた場合でも、対象となる不動産は共有名義にしたのと実質的には、同じだということです。

相続人が決まっている場合は、それらの相続人が相続不動産のすべての権利者となります。売却の時には、亡くなった人の名義のままではできませんので、必ず、一度は相続登記を行う必要があります。

何度も司法書士に依頼するのは面倒なので、売却の時に相続登記も一緒にしようというのは、間違った考えではありません。

しかし、それは相続が生じてすぐ、つまり、親がなくなってすぐに家の売却をする場合に限られます。

相続は”口約束”より法律が強い

親が亡くなって2年後、3年後に家の売却をしようという場合には、相続が生じた当初とは、誰しもが考え方が違ってきます。

親が言い残して置いたこと、たとえば「家土地は長男にやる」などと言っていたことも、亡くなった後では効力は薄くなります。

そして、介護で遠慮をしていた他の兄弟も、数年が経てばその記憶も薄れてしまい、「法律に沿って分けよう」などと言い始めることも少なくないのです。

実際に、裁判となれば、遺留分はほぼ請求が通りますので、親の弁「長男にやる」よりは、法律の方が強いのですから、法廷に出た方が勝ちなのです。

ですので、介護負担に差があるときほど、親の生前中に売る、それができなかったとしても、相続後に、共有名義は勿論のこと、親の名義のままにせずに速やかに売るということが最良の方法となります。

相続トラブルが起こると取り分は減る

相続トラブルと家の売却はセットですので、トラブルが起きれば、たいていは受け取る金額は減るというのが、これまでの例の示すところです。

相続トラブルがまったく起きなかったとしても、売るのを先送りにすればするほど地価が下がって受け取る金額は減ります。

相続トラブルで疎遠に

家を売るというのは、最大限に頭と労力を使わなければならない、生涯でも大切な経済的なイベントの一つです。

その時のきょうだい間のトラブルは、その後の疎遠を招くことも少なくありません。

仮にお金を多く受け取ったところで、兄弟が絶縁したというのは、理想的な相続とは言えません。

親とは永久の分かれ、そして兄弟ともそれきり、というのは、あまりにも寂しい事態です。

言い方は悪いが、他の兄弟が自分より金回りが悪く、頭や性格も悪いと思ったら、とにかく後味を悪くしないために、前もって準備し、賢く立ち回ることが何より必要となります。

共有持分の売却は最後の手段

筆者の家では、現金を2人きょうだいで均等に分けたにもかかわらず、相手が空き家の管理に伴う負担を恐れて連絡を絶ったため、売却ができたのはその9年後でした。

相続後に接道が持分なし私道であることが判明し、通常の方法では売却ができないことが分かったためです。

知識がないので、相続をしたらたとえ価格が下がっても、問題なく空き家が売れるだろう、と思っていたのがそもそも間違いでした。

その9年間は固定資産税、空き家の草取りなどの管理費、そして、売却の苦労は並々ならぬものがありました。

不動産店は元より、司法書士、弁護士あらゆるところに相談をして、最後は東京にまで行って、共有物分割請求に詳しい弁護士に相談、その助言を得て、やっと売却ができたのです。

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