施設に入った親の家を売却したい、その際に誰が家を売却するかが問題になります。
施設に入所した時点から実家は空き家になります。
気が付いたら既に数年たってしまい、何とか売りたいと思っても実家はあくまでも親の家です。
困るのは、親が外出ができないほど弱っていたり、認知症などで売却に同意ができない場合です。
このような場合に実家を売る方法を記します。
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施設に入った親の家の売却方法３つ
親の家を子が代わりに売却する方法として、取れる方法は主に下の２つです。
- 代理人になる
- 成年後見制度を利用する
この他にも家族信託の方法もあるのであわせて説明していきます。
親の代理人になって家を売却する
最後の売買契約のところまで子どもが親の代理人になって家を売却するというのは 多くの人が取る方法です。
不動産会社の方も、何ら問題なく進めてくれます。
うちの場合は夫が母親の代理になって家を売却しましたが 、最後の売買契約の時に母が同席をするという形で無事に売却が済みました。
親が意思疎通が取れて、売買契約に同席することができる、聞かれたことに受け答えができる、書類に署名ができるなど、通常の精神状態であれば、売買契約時の同席だけでも、売却は十分に可能です。
親の状態のチェックポイント
- 売買契約に同席することができる(自宅でも可能）
- 聞かれたことに受け答えができる
- 書類に署名ができる
もし、それができないほど親の状態が悪い場合は、さらに子どもが法律的にきちんと「代理人」となる手続きを踏む必要があります。
その場合に必要となるのが 委任状です。
代理人になるのに必要な委任状
子が代理人となって親の家を売却するためには、親から代理権を委任されていることを第三者に証明する「委任状」が必要になります。
委任状の書き方については、「不動産の売却を一任する」という以外に、売却する物件が複数ある場合の指定や、振込先などに至るまで具体的な項目をすべて記載する方法もあります。
これらは売却を依頼する不動産会社が用意してくれますので、親の県境状態を正確に伝えた上で相談してみましょう。
実印と印鑑証明
委任状には親の署名と、実印の押印、印鑑証明書の添付も必要となります。
本人確認が必要
委任状の他に、不動産会社による本人確認も必要です。
夫の実家の場合は、大手のリフォーム再販業者への買取での売却でしたが、事前の確認は書類だけで最後の売買契約への同席だけで売却ができました。
なので、本人確認とはいってもそれほど厳密なものではありませんでした。
もちろん、住民票や委任状など事前に示せるものがあれば、よりスムーズにできるかと思います。
成年後見人制度を使って親の家を売却する
親が認知症で同意を示せないような状態の場合であっても、家の売却の方法はあります。
それが 成年後見人制度です。
子どもが親の成年後見人になるという申し立てを家庭裁判所に行うのが、制度の内容です。
子どもであっても成年後見人として認められることが必要ですが、成年後見人として認められた場合であっても、不動産の売却に当たっては、さらにあらためて「親が所有している家を売りたい」と家庭裁判所に申し立てて、許可を得る必要があります。
上記の代理人が代わりに売却をするというのと比べるとかなり複雑なものとなりますが、売却自体は十分に可能です。
家族信託で不動産を管理する
他にもう一つ、使える制度が家族信託です。
高齢者の相続人の場合には、家族が契約を結ぶことで、高齢者本人に代わって財産の管理をすることができます。
不動産の売却などを控えている場合は、あらかじめ手続きをしておくこともおすすめです。
家族信託のメリット
今までは親の財産を管理するものとしては「成年後見制度」しか知られていませんでした。
後見制度では土地の売却を含めて、親の財産の運用はできないのですが、家族信託なら売却や賃貸なども行えるため幅の広い運用が可能です。
家族信託の手順
家族信託は、基本的に弁護士を入れて手続きをするものでしたが、近年は自分でもできるようになっています。
その際の手順は以下の通りです。
- 家族信託の内容について話し合う
- 合意内容に基づいた家族信託契約書を作成する
- 受託者が財産を管理するための信託口口座を開設する
- 信託財産の名義を委託者から受託者へと移す
家族信託の合意が取れたら、信託口座を開設して財産の名義を親ではなく受託をする人に移すというのが最終的な目的です。
家族信託のデメリット
家族信託はメリットは大きいのですが、費用が信託財産評価の1.1％かかります。
そのため、最低で３３万円から数百万円とされていますので、運用したい資産額と対照して考えあわせる必要があります。
施設に入った後に親の家の売却手順
親が施設に入った後に親の家を売却する場合、以下の手順が一般的です。
基本的には親の意思疎通が取れるときに売るのが大切です。
それ以外、親が認知症である場合や法的な後見人がいる場合には、特別な手続きが必要になることがあります。
家の評価を受ける
不動産業者に家の評価を依頼します。これにより、市場価値や売却価格の目安を知ることができます。
必要な法的手続きを確認する
親の状況に応じて、法的な手続きが異なる場合があります。
売却の意向を確認する
親がまだ合意能力がある場合は、売却についての意向を確認します。
それ以外の場合は、法的な代理人や家族が決定を行います。
不動産業者を選ぶ
地元の信頼できる不動産業者を選びます。
複数の業者から見積もりを取り、比較検討することがおすすめです。
財務面を準備する
売却に伴う財務面の手続きを準備します。
これには、残債の返済、税金の支払い、売却手数料などが含まれます。
契約を締結する
不動産業者と売却契約を締結し、売却手続きを開始します
。契約内容や売却条件をよく理解し、納得した上でサインすることが重要です。
引き渡しと清算
売却が完了したら、引き渡し手続きを行い、売却代金を受け取ります。
また、関連する諸経費や残債の清算を行います。
施設に入る前に親の家を売却する
親の家を代理で売却をするのは可能ですが、所有者以外の人の不動産売却は子どもであっても手続きが必要となります。
それを避けるには、できれば親が施設に入る前に売却する方法も検討しましょう。
うちの夫の実家の場合は、店舗兼住宅と、それとは別の戸建と２軒を所有していました。
戸建の方は生前に業者買取での売却を済ませており、店舗兼住宅の方は母がまだ住んでいますが、名義を生前に兄名義に登記を移転しています。
相続後に移転するところを生前中に行ったということです。
生前に売却をした戸建の方の売却代金は、弟である夫が受け取ったので、一軒ずつを相続したの同じことになります。
また、夫の父は数年前に先に亡くなっているので、その相続登記を同時に行ったため、不動産の相続手続きと生前売却と移転登記が同時に完了しました。
預貯金はまだ母が所有の上使っているのはもちろんですが、いちばんの眼目となる不動産については、母の所有するものはなくなったため、この先売却に苦労するようなことはありません。
なお、実家のあるのは、県庁所在地の市となりますが、人口減少と空き家の増加は免れないため、もし施設に入所となった場合は、現在の所有者である兄の一存で売却ができると思います。
施設に入った親の家の売却まとめ
まとめると、親が施設に入った場合であっても、下のような制度を利用して実家の売却が可能です。
- 代理人になる
- 成年後見制度を利用する
- 家族信託
いずれの制度も手続きにそれなりの手間や費用がかかるため、それを避けるには、生前に実家を売却するのがおすすめです。
親が住んでいて売却をできない時であっても、相続人の予定者となる子どもなどに、あらかじめ移転登記をしておけば、親が施設に入ったり、認知症などの健康状態が悪くなったりしたタイミングでいつでも実家の売却が可能となります。
夫の実家はその両方を行ったため、準備は万全といえる好例だと思います。
なお私ども夫婦は、母が住む店舗兼住宅の近くに、母からもらった戸建の売却代金を一部用いて中古住宅を買い、毎日母の世話に通っています。
双方が安心して暮らせている結果となっているので、同じような状況にある皆さまにも「生前売却」「生前の登記の移転」はどちらもおすすめしたい方法です。
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