特定空き家に指定されないための対処法　固定資産税は6倍・解体費請求の恐れも

空家対策特別措置法は、増え続ける空家、特にその中の「困った空き家」に対して対策を施し、空き家がもたらす危険、迷惑な状態を取り除くことを目的として制定された法律です。

空家対策特別措置法によって特定空き家に指定されてしまうと、税金の負担が増したり解体費などの多大な費用がかかります。特定空き家への指定が所有者にどのような影響があるのかをまとめます。

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特定空き家とは

空き家に関する法律で空家特別措置法が制定されたため、状態の悪い空き家が自治体の指導や勧告を受けたり、場合によって罰金や、強制的な解体を余儀なくされるようになりました。

このような空き家として自治体が認定するのが、特定空き家と呼ばれるものです。

以下の穂茹で空家対策特別措置法の対象になるのは「困った空き家」です。どのような状態を指すのか、その段階は以下の通りです。

特定空き家に指定される基準

ステージ3「困った空き家」の状態で、空き家特措法の強制措置の対象となる建物と敷地を合わせたものが「特定空家」と呼ばれるものです。

ここまでくると、所有者は自治体からの指導や勧告、または命令を受けて、所有する空き家を解体する必要が出てきます。

空き家を所有する側は気になるところですが、その基準は4つありますので確認します。

1．倒壊の危険がある空き家

「放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態」

いわゆる建物のそのものの倒壊が起こった場合以外にも、たとえば通行人の多い道路に面した建物だと、屋根のトタンや瓦が落ちる可能性。
それからベランダや窓などの構造物、積雪の落下、樹木の倒壊なども含まれます。

2．衛生上有害が空き家

「著しく衛生上有害となるおそれのある状態」

いわゆるゴミ屋敷と言われる状態と、それから街中などで不法投棄がされ続けている場所などはその可能性があるかもしれません。ゴミの腐敗、害虫の発生、アスベストなども対象となります。

3．景観を損なう空き家

「適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態」

住宅地はともかく、観光地や商店街などであれば、あるいは当てはまるものも出てくるかもしれません。
直ちに勧告などはなくても、近隣の苦情があれば、対処が必要でしょう。

4．その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

「その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態」

シロアリ、野良猫、立木の枝の越境など建物以外の不具合が生じる場合もあります。条文上にはありませんが、いわゆる防犯上の問題、門扉、窓ガラスが割れている、ドアの破損なども、近隣の通報が多いもののようです。
住宅地よりも街中であれば、一層注意が必要です。

「特定空家」に指定された場合はどうなるのか

おそらくはこちらのブログを今ご覧の方は、空き家の管理をしながら、手立てを考えている方だと思います。その場合は、直ちに倒壊が心配されるほどではないと思います。

もし、「特定空家」という指定を受けてしまうと、「助言と指導→勧告→命令」という段階を踏んだ手順で、所有者は何らかの対策を取るよう迫られます。

固定資産税の優遇が受けられなくなる

もっとも厳しいことは、今まで支払っていたものよりも、税額が上がるということです。
それまでの固定資産税や都市計画税は、小規模住宅の特例の適応を受けていたので、実際の課税額は6分の1でした。その特例がはずされてしまうということになります。

その場合の税額はというと、単純に「6倍になる」と記述されているのを見かけることが多いのですが、「ちば自治体法務研究会」の記述に拠ると、

「単純に6倍になるのではなく、その7割掛けで約4倍強に上がります」

ということで、特例が解除された際の金額は、即6倍ということではなさそうです。

特定空き家の代執行

特定空き家の最終段階で行われる代執行とは、地域住民の安全を守るために必要なことを、空き家の所有者に代わって自治体が行うことです。

建物の修繕や、立木の伐採、そして、建物の除却、つまり解体が戒告の上で行われます。

その際かかった費用は、代執行の実費が、義務者、すなわち所有者に納付命令が出ることになり、事後に所有者より徴収されることになります。

いちばん大きいのは空き家の解体が行われれた場合で、通常の大きさの戸建であれば解体費平均１７０から２００万円が所有者に請求されます

この支払は免れることはできません。空き家はなるべく家のあるうち、解体に至る前に手放すのが得策です。

特定空き家指定までの通知の流れ

特定空き家への指定はある日突然決まってしまうわけではありません。最初の通知で適切な対処を行えば、特定空き家にならないで済ませることができます。

通知の流れを確認しましょう。

1.実態調査のお知らせ

自治体が「空き家かもしれない」と判断すると、郵送または現地掲示で所有者宛てに「現地調査を行います」という通知が来ます。

この段階ではまだ「特定空き家」ではありません。

2.助言・指導（最初の正式通知）

調査の結果、危険・不衛生・景観阻害などの状態が確認されると、

所有者や相続人に「改善してください」という助言・指導の文書が送付されます。ここで修繕・片付け・解体を行えば、特定空き家指定は避けられます。

3.勧告（固定資産税の優遇解除）

指導に応じない場合、「勧告通知」が届きます。
この時点で住宅用地特例（固定資産税が1/6に減額される制度）が外れるため、税負担が一気に増えます。

4.命令（罰則あり）

さらに放置すると「命令通知」が届きます。
命令に従わない場合、**50万円以下の過料（罰金に近い行政処分）**が科される可能性があります。
行政代執行（最終段階）

最後に「代執行通知（解体費用を所有者に請求します）」が届き、自治体が強制的に解体します。

最初に届くのは 「助言・指導」の通知 で、ここで改善すれば「特定空き家等」への指定や税負担増を避けられます。

放置すると 勧告 → 命令 → 代執行 と進み、最終的に所有者の費用負担が重くなりますので、この時点で対策を考えましょう。

特定空き家に指定される前にできること

特定空き家に指定される前にできることや行うべきことは以下のようなことです。

1. 定期的な管理・点検

• 草木の伐採、ゴミの撤去、換気など最低限の維持管理を行う。
• 雨漏りや外壁の剥がれ、屋根の破損がないか確認し、早めに補修する。

2. 近隣への影響を防ぐ

• 景観を損ねたり悪臭や害虫を発生させないように清掃を行う。
• フェンスや塀の傾きなど、倒壊の危険がある箇所は補強する。

3. 行政からの通知に対応する

自治体から空き家に関する調査や「改善してください」といった助言・指導の通知が届いた場合は、そのまま放置せずに早めに対応することが大切です。

この段階で必要に応じて解体や売却などの改善を行えば、「特定空き家」に指定されることや固定資産税の負担が増えることを避けられます。

特定空き家の通知が届いてからできること

もし自治体から助言・指導通知が届いた時点で所有者ができることとしては、次のような事柄があげられます。

1. リフォーム・修繕

• 外壁・屋根・雨漏り・基礎など、倒壊や危険性を指摘された箇所を修繕する。
• 害虫・雑草・ゴミの処分、庭木の伐採など環境改善も有効。

メリット：改善が認められれば「特定空き家」の指定を避けられる。この後で売却を行う場合には、修繕費はかかっても、空き家を賃貸などで再利用したり、売却がしやすくなります。

デメリット：空き家の状態が悪い場合は費用がかさむことがある。

2. 解体して更地にする

• 建物を取り壊し、土地として売却や活用ができる状態にする。
• 老朽化が激しく修繕費用が高い場合や、需要が土地利用に偏る地域で有効。
• 自治体によっては解体費用の一部を補助する「空き家解体補助金制度」がある。

メリット：空き家が亡くなれば対象ではなくなる

デメリット：建物がなくなると固定資産税の軽減が外れるため、税率が最大６倍になる

3. 売却（現状のまま・または解体後）

• リフォーム後に売却 → 高値が期待できるが、費用がかかる。
• 解体後に土地として売却 → 地域によって買い手がつきやすくなる場合と、手放しにくくなる場合とがある。
• 現状のまま訳あり物件に強い不動産会社へ買取依頼 → 修繕・解体不要で早期現金化が可能。
• 相続した物件なら「空き家特例控除」が利用できる場合があるため、税務確認も大切。

以下にこの空き家を売却する際の方法についてもう少し詳しく見ていきましょう。

空き家の売却の方法

空き家の売却の方法はおおむね下のような方法があります。

1.リフォーム後に売却

空き家をリフォーム後に売却するのは、高値での売却が期待できますが、リフォーム費用がかかります。理論としてはまっとうですが、実際にこれから売ろうとする家に費用をかけるというのは現実で気ではありません。

また、リフォーム再販の会社はどの地域でも低価格でリフォーム後の再販を行っているので、価格を比較すれば、コスパの点では必ず負けてしまいます。

解決策としては、リフォーム再販を行う買取業者の方に売却をすると、価格は下がりますが、事前の出費が一切避けられます。

2.解体後に土地として売却

建物を解体して更地にすると、その後は土地として売却できるため、買い手が見つかりやすくなるというメリットがあります。

一方で、解体には数十万から数百万円の費用がかかる場合もあり、所有者にとってはコスト負担が発生します。

老朽化が進んだ空き家をそのまま残すよりも、解体して土地として売り出したほうが売却しやすいかどうかは地域によるので一概には言えません。買取再販業者に売却をする場合には、建物があった方が価格が高く売れますので、まず買取再販業者に査定を受けて価格を聞いてみて、解体は慎重に判断するに越したことはありません。以下を続けて参照してください。

3.現状のまま訳あり物件に強い不動産会社へ買取依頼

空き家を修繕したり解体したりせず、そのままの状態で「訳あり物件」に強い不動産会社へ買取を依頼する方法もあります。この場合、老朽化や管理不全といった問題を抱えたままでも買い取ってもらえるため、余計な工事費用が不要で、短期間で現金化できるのが大きなメリットです。売却を急ぎたい方や、解体費用の負担を避けたい方にとって現実的な選択肢といえます。

メリット：即金買取で特定空き家に指定される前に売却が可能。費用が一切かからない

デメリット：不動産の流通性の良い都心部の場合は、費用をかけても高く売れることがある

空き家の買取のメリット

空き家の買取というのは仲介での売却に対しての買取を指します。通常であれば仲介での売却も利用できますが、特定空き家になりそうな家であれば日数をかけるよりも、最短で空き家を売却したいところです。

空き家の買取を利用することで、得られるメリットは以下の通りです。

• 即金買取や最短３日から１週間で売却が終了する
• 状態の悪い空き家を人に見せなくてよい
• 秘密厳守で売却できる
• 契約前後のトラブルがない
• 空き家売却後に状態の責任を問われない（瑕疵担保責任・契約不適合責任が免責）
• 問題あり物件・訳ありでも現金化できる

まとめ　特定空き家にしないための対策

特定空き家に指定されると、固定資産税の増額や強制的な解体といった大きな負担が発生する可能性があります。そのため、指定される前の段階で早めに手を打つことが重要です。定期的な管理や修繕によって状態を改善するのはもちろん、解体して土地として売却したり、現状のまま訳あり物件に強い不動産会社へ買取を依頼したりといった選択肢があります。

大切なのは「放置しないこと」であり、積極的に行動することでリスクを回避しながら、資産の売却をスムーズに進めることができます。

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