任意売却とは住宅ローンの返済ができなくなった場合の不動産の売却の方法ですが、不動産売却が初めてなら任意売却の流れは知られていないのが普通です。
この記事では任意売却前の競売に至ってしまうまでの流れと、任意売却の両方を詳しく説明します。
任意売却を検討する場合の参考にしてください。
また、相談は早めに相談をした方が選択肢が増える上、不動産も高く売れますので、ためらわずにアクションを起こしてみてくださいね。
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任意売却とは わかりやすく解説
任意売却の流れ
ローンを滞納してそのままにしておくとやがて不動産は債務者に抑えられ、強制的に立ち退き、競売となります。
競売は市場価格よりも6～7割程度の金額と安くなってしまうため、家を手放した上でさらにローンの大半が残ってしまうこともあります。
任意売却は家を高く売るためには欠かせない方法ですが、任意売却ができる期間は限られており、いつまでもできるわけではありません。
競売に進んでしまい、期間入札が始まると売ることが難しくなってしまいます。
手続きには債権者との調整など日数がかかる処理があります。
その期間が早くても１～2カ月に及びますので、相談は早ければ早いほどよく、任意売却の手続きを開始する必要があります。
依頼はその後でもできますが、その最初の相談でいつまでということは教えてもらえますので、まずは相談をすることがおすすめです。
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任意売却前の流れ
任意売却の流れは以下の通りです。
住宅ローンを滞納した後の流れ
住宅ローンを滞納してからの競売直前までの流れです。
この期間なら任意売却が可能です。
住宅ローンの滞納 催促状・督促状が届く（約1か月）
↓
住宅ローンの支払いを２～３か月延滞
分割払いの停止・一括返済を求める通知
↓
住宅ローン保証会社が一括返済の代位弁済が実行後、保証会社へ債権が移る
↓
「催告書」「代位弁済通知」「債権回収委託通知」が届く（約２～3カ月）
保証会社）は裁判所へ競売の申し立てを行う
↓
競売開始の通知書が郵送される
差し押さえ
↓
競売開始決定
↓
裁判所が現況調査
↓
入札期間の通知
↓
入札期間の公告開始 （任意売却ができるのはここまで）
↓
BIT 不動産競売物件情報サイトへの公開の上競売開始へ
ローン返済が滞ると（一般的には6か月ほど滞納が続くと）、債権者は競売へと動き始めます。
ローンが滞った物件をそのままにしていると、債権者は競売へと動き始めます。
分割支払いの権利を剥奪されて、債権者（金融機関）から一括返済を求められます。
支払えないケースが大半ですので、債権者により求められた一括返済は、保証会社が肩代わりすることになります。
金融機関から保証会社へ債権が移り、裁判所へ競売の申し立てが行われますが、申立人は保証会社です。
裁判所により、申し立てが正当と判断されると競売が開始。裁判所から債務者へ競売開始の通知書が郵送されます。
裁判所は現況調査をして、適正価格などを調べますが、拒否することはできません。
その後は、BIT 不動産競売物件情報サイトへ、物件が公開されてしまいます。
任意売却の期限はいつまで
こうなってしまってからでは競売が避けられなくなってしまいますので、いつまでなら任意売却が可能かというと、最終的な期限は、入札期間の公告開始です。
ただこれはあくまで期限ですので、いずれにしてもギリギリのタイミングです。
売却手続きには時間がかかるため、金融機関から督促状が届いたらすぐに相談を開始するのが望ましいです。
競売までの流れ
もし任意売却を行わない場合は競売となってしまうわけですが、その場合はどうなるのかも記しておきましょう。
競売開始
↓
開札及び買受人決定
↓
売却許可決定
↓
引き渡し命令・強制退去
上記のあとに競売が開始されてしまうと、物件を欲しい人が入札後に買主が決まってしまいます。
そうなると所有権が勝った人に移ってしまうので、強制的な引っ越しを余儀なくされてしまいます。
競売のデメリット
競売と一連の手続きは、ローンを借りた人ではなくて、貸した方の債権者の権利を守るためのものなので、ローンを返済できなくなった債務者にとってはたいへん非情と思われる手続きが行われることになります。
ローンを返せない理由がどんな事情でも、ただ裁判所の判断に従うのみとなります。
引っ越し費用が出ない
競売で当面いちばん困ることは、強制退去で引っ越しとなったときに、その費用が競売だともらうことはできません。
任意売却だと引っ越し費用や、今後の生活資金などが売却額によっては得られることが多く、受け取れるのが０円かそうでないかが競売と任意売却との大きな違いです。
価格が安くなるデメリット
もっと長期間の影響は、競売だと売却の価格が、最大で６割くらいに安くなってしまうという点です。
家の売却が行われてもローンで追った借金が大きく残ってしまいます。
任意売却であれば、通常の売却と変わらない価格で売却することが可能です。
意売却の業者、または任意売却をの売却に手慣れた不動産会社を選びましょう。
競売の公示で人に知られてしまう
掲載サイトのBITは誰でもが閲覧できるサイトです。
なので、家がサイトに公開されてしまうと、競売になったこと、すなわちローンを滞納したことが周囲に知られてしまいます。
任意売却であれば、通常の転居と変わることはありません。
再度確認すると、競売を避けるには上記のうち任意売却が可能なのは、入札開始までの期間です。
この間にできるだけ相談を行ってみてください。
任意売却のメリット
任意売却の相談が行えば、通常の売却である任意売却、またはリースバック、親族間で調整がつく場合には、親族間の売買など、選択肢が増えるほか必ずしも引っ越しをしなくてもよい選択もできます。
それ以前にも強制的に調査をされたり、立ち退きを促されたりを避けることができます。
不動産の売り出し後から売れるまでは欲しい人が現れるまでも日数がかかります。
売り急がずにできるだけ高く売却をすることで、残りの借金を減らすことができますので、任意売却の相談は早めに積極的に行うことが望ましいのです。
相談は無料ですし、たくさんのケースを扱っている業者さんなので話しにくいことはありません。
ローン問題をできるだけ有利にサポートしてくれる専門家ですので、ぜひ現在の状況を話してみてください。
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