「家や不動産を売りたいけれど、抵当に入っているから売れないのでは？」そんな不安を抱えていませんか？
実は、抵当に入っている不動産でも売却は可能です。
しかし、抵当権が設定されている物件には、一般的な売却とは異なる手続きや注意点があります。このブログでは、抵当に入っている家や不動産を売却する方法について、ステップごとに詳しく解説します
抵当に入っている家や不動産を売却する方法
相続物件などで売却しようとする不動産に抵当権が設定されている場合があります。
所有者が忘れていたり、知っていてもそのままになっている場合もありますので、相続の際は注意が必要です。
また、やむを得ず抵当に入っている不動産を売却する必要が生じる場合もありますが、その際もできるだけスムーズに進めていきたいものです。
抵当に入っている不動産の売却にはいくつか方法があります。
抵当権とは？その意味と影響を理解しよう
抵当権の法律的な定義について確認します。
抵当権の定義
抵当権は、借金を返済できない場合に、債権者がその物件を売却し、債権を回収できるようにするための法的権利です。不動産に対する担保として設定され、通常は住宅ローンを借りる際に銀行が設定します。
どのようにして抵当権が設定されるのか
抵当権は、ローン契約を締結する際に銀行や金融機関が設定します。ローンの返済が完了するまで、担保として不動産が設定され、債権者はその不動産を管理する権利を持ちます。
不動産売却における抵当権の役割
不動産を売却する際には、まず抵当権の解除が必要です。売却後、得られた売却金額でローン残高を支払い、その後、残りの金額を手にすることができます。ただし、売却価格がローン残高を上回ることが前提となります。
2. 抵当権付き不動産の売却方法
抵当にはいっている家を売却するための手続きには、通常の不動産とは以下のような違いがあります。
売却前に必要な手続き
まずは、現在のローン残高を確認することが重要です。その金額が売却価格を下回る場合、問題なく売却できますが、ローン残高が売却価格を上回る場合、追加の支払いが必要になります。
売却価格でローン残高を支払う方法
売却価格でローンを完済するのが基本的な方法です。この際、ローンを返済するために得られた金額を銀行に支払います。その後、抵当権が解除され、正式に売却が完了します。
不足分をどう扱うか
もし売却価格がローン残高に足りない場合、追加で資金を調達する必要があります。
例えば、親族から借り入れをする、他の不動産を売却するなどの方法があります。ローン残高が売却価格に届かない場合は、任意売却という手続きを検討することもあります。
3. 売却前に確認すべきこと
何よりも不動産の状況の確認が大切です。これには債権者との連絡も必要になります。
現在のローン残高を確認
まず、金融機関に連絡し、現在のローン残高を確認します。これによって売却可能な価格が決まります。残高を超える金額で売却できれば、利益を得ることができます。
抵当権者（銀行など）とのコミュニケーション
売却を決めたら、金融機関に対して正式に通知します。銀行との協議を行い、必要な手続きを進めるために、具体的なスケジュールを立てましょう。
不動産買取業者の選定方法と注意点
買取業者を選ぶ際は、業者の信頼性や買取実績を確認することが大切です。インターネットでの口コミや評判を調べ、過去の取引事例を参考にするのが良いでしょう。
4. 不動産買取業者を利用するメリットとデメリット
抵当権付の家の売却には、不動産の買取業者に相談の上、買い取ってもらう業者買取での売却ができます。
これには通常の不動産の買取と同様に、メリットもありますがデメリットも存在します。
不動産買取業者に売却する利点
不動産買取業者に売却する最大の利点は、スピーディな取引が可能である点です。買取業者は即日対応することが多く、一般的な仲介業者よりも早く取引が進むことが期待できます。また、業者が抵当権を解除してくれるため、売主側の手続きが簡単になります。
業者選びのポイント
業者選びでは、買取価格が重要ですが、それだけでなく、買取業者の信頼性や取引の透明性も大切です。契約内容や手数料について、詳細に確認しておくことをお勧めします。
注意すべきデメリット
デメリットとしては、買取価格が市場価格よりも低く設定されることがある点です。
不動産の買取の相場は、おおむね通常の売却価格の７割とされますが、抵当権付きの家は、それを下回る可能性もありますので、あらかじめ複数社で査定を受け、買取の価格を比較の上で売却先をを決めることが大切です。
また、早急な売却が求められる場合、感情的に急いで契約を結んでしまう可能性があるため、慎重に進めましょう。
必要な場合は、他の専門家に相談をしてみることをおすすめします。
5. 売却後の手続きと注意点
抵当権付の家を売却した後は申告が必要な他、残債の支払いを行う必要があります。
売却後に必要な手続き
売却が完了した後は、税務署に譲渡所得税の申告を行う必要があります。必要に応じて、税理士に相談して正確な税務申告を行いましょう。
残ったローンの返済方法
売却金額でローンが全額支払われた場合は問題ありませんが、もし残金がある場合は、自己資金で返済を行うか、金融機関と再度相談し、支払い方法を調整する必要があります。
抵当権の解除手続き
何よりも大切なのは抵当権を解除する手続きですが、これは自分ではなく、売却後に金融機関が行います。
売却代金でローン残高が支払われたことを確認後、金融機関が法務局に対して抵当権の抹消登記を行うという手順になります。
6. もしローン残高が売却価格を下回った場合はどうする？
売却で気でローンが全額支払えるのがベストですが、ローン残高の金額によっては売却益では返済しきれない場合もあります。その場合は返済をする方法を講じなければなりません。
不足分の支払方法
売却価格がローン残高に足りない場合は、自己資金で不足分を補う必要があります。ローン契約者の責任で返済することが求められます。
任意売却の選択肢とその流れ
ローン残高が売却価格を上回る場合、任意売却の手続きを検討することができます。任意売却とは、債権者と協議し、ローン残高を減額した上で売却を行う方法です。この方法を選ぶ場合は、金融機関と詳細な交渉が必要です。
7. 売却後に発生する税金や費用について
不動産の売却には税金がかかりますので、その点も注意が必要です。売却によって利益が出た課でないかをまず確認しましょう。
売却にかかる税金（譲渡所得税など）
売却で利益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税は、売却価格から購入価格を差し引いた額に課税されます。利益が出ない場合は、税金は発生しませんが、税務署への申告は必要です。
売却に伴う手数料や費用
不動産売却には、仲介手数料や登記費用、税金、そして場合によっては買取業者への手数料などが発生します。これらの費用も事前に計算しておき、予算を立てておきましょう。
抵当に入っている家や不動産を売却した実例
私の身内の例で、売ろうとした家が抵当にはいっていたという例があります。
抵当権の判明
私の叔母がそれまで住んでいた自宅から、実家に引っ越しをして数年が立ち、自宅を売ろうとしたら抵当権が設定されていることが判明しました。
その家は、叔母が２０台に購入したもので、ローンの支払いは既に済んでいましたので身に覚えのないことだったのです。
抵当権付で売却ができない
当然抵当権付きであったため、そのままでは自宅が売却をできないという事態が突然起こってしまうこととなりました。
自宅であってもそういうことがありますので、相続物件については抵当権が設定されていないか、早めに確認をしておくことが大切です。
抵当権を設定した会社に連絡
結局この場合は、建売住宅を販売した、全国区の大手建設会社が設定したものがそのまま残っていたということが判明しました。通常ではありえないことですがそのようなことが起こった実例です。
幸いその建設会社は今も営業を続けていましたので、すぐに建設会社に連絡して、手続きを完了してもらうことができました。
しかし、もし建設会社が倒産をしていたり、連絡がつかない状態になっていたとしたら、抵当権の解除に手間がかかった可能性があります。４日数がかかると予定してた売却が進まなくなる可能性もあります。
売却を予定している家に関してはあらかじめ抵当権が設定されていないかの確認はもちろんですが、万が一、一度ローンを組んだ不動産の抵当権がそのままになっていないかも、調べておいた方がよさそうです。
まとめ：抵当に入っている家の売却を成功させよう
抵当に入っている家や不動産を売却する際には、まずは現状のローン残高を確認し、売却のプロセスを理解しておくことが重要です。信頼できる不動産業者や買取業者を選び、手続きをスムーズに進めることが、売却成功のカギとなります。
不動産の売却は一人ではできません。必ず不動産会社を仲立ちに仲介で売却をするか、不動産会社自身に買い取ってもらうことが必要となります。また、抵当権の解除の手続きは金融機関が加わりますので、手続きが煩雑になります。
日数をかけずにスムーズに進められるように早めに積極的にコンタクトをとっていきましょう。