旧耐震基準の家の買取業者おすすめ５選！調べ方と売り方

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※ラクウル詳細記事
ラクウルの評判と口コミ【訳アリ不動産買取専門】

旧耐震基準とは

現在の建物は「新耐震基準」で建てられているのに対して、1981年6月より前に建てられた家は、旧耐震基準の仕様で建てられています。

つまり、今から４２年前の家は「旧耐震基準」であると言えます。

耐震基準とは、一定の強さの地震が起きても、倒壊・損壊しない最低限度の耐震能力を有した建物が建築されるために設けられた基準です。

旧基準よりも新基準の方が耐震性がより強くなった家となっています。

旧耐震基準の家は売りに出しても売れない

すると旧基準の家は「地震に弱い」という印象を持たれてしまうため、購入希望者には少なからず影響があります。

建物の欠陥である「瑕疵」ではなくても、欠点のある家とみなされてしまうのです。

また、実際にも、住宅ローンの審査に通りにくい他にも税金面での優遇が制限されたり、地震保険料が割高になるなど買い手にとっての実際のデメリットが多く存在します。

旧耐震基準の家の耐震工事の費用は

Photo by Nolan Issac on Unsplash

旧耐震基準の家を、耐震補強工事をする際の費用はどのくらいかというと、平均で１５０万円、多くて２００万円と言われています。

逆に解体をして更地にしたとすると、解体費は平均が１７０万円とされていますので、ほぼ同じくらいの出費になるかもしれません。

旧耐震基準の家を高く売却する方法

旧耐震基準の家は欠点とみなされがちで、購入者にとってデメリットが大きいように思えますが、立地の良いところであれば、自分で耐震補強工事をしてもその家に住みたいという希望者が見つかる可能性が高いです。

一方、その逆の不便なところにある家は耐震基準が十分でもそもそも売れゆきが悪いわけで、自分で耐震補強をしてから売りに出すということは考えられないでしょう。

その分を業者に任せる形で、買い取ってもらおうというのが業者買取による売却です。

売却のために費用をかけて補強工事をする前に、まず売却したらいくらになるのかを知ることがおすすめです。

また、売却後のリスクを考えても、売却後の瑕疵担保責任が免責となる買取が安心です。

旧耐震の家は訳あり物件の買取業者かまたは空き家の買取業者の買取がいちばん最適な売却先と言えます。

旧耐震基準の家の買取がおすすめの理由

買取だと相場は仲介の最大限に売れた場合の７割の価格が標準的ですが、旧耐震基準の家の場合は、上記の明らかなデメリットがはっきりしています。

要は普通に売り出しても、買い手の費用負担の分を考えて価格を低く設定せざるを得ませんし、それでも買い手がつかないことも多くあります。

単に古いだけでなく耐久性に不安のある旧耐震の家は普通の家と同等に売るということがそもそも難しいため、買取で売却をするのが一番おすすめの方法となります。

旧耐震の実家を買取で売却した体験

うちの夫の実家の場合は親の生前中の売却でしたが、耐震基準が問題となりました。

所有者である母が高齢で売った後で問題になることを避けたかったためもあって、その後買取に切り替えて無事売却ができています。

買取の場合は家に欠点があっても、やむを得ない場合を除いてはそれを指摘されるということはほとんどありません。

この点でもストレスがまったくなく売却ができるので、問題がある家の場合は買取が第一の選択肢となるでしょう。

旧耐震の家かどうかの調べ方

査定に出す前に、自分でも所有する家がどちらに当たるのかを確認する方法をお知らせします。

境となるのが、１９８０年よりも前か後かという点です。

旧耐震の家は1980年以前

1980年の建物であれば建築確認の日付の確認の必要があります。

旧耐震かを確認できる書類

建築確認の日付は、建築確認済証で確認できます。

万が一手元に残っていない場合は、市町村の建築課の窓口で「確認台帳記載事項証明」の発行を申請すれば、そちらに記されているために確認が可能です。

旧耐震基準の家が売れない理由

旧耐震基準の家が売れない理由は、どうしても地震に脆弱であるという印象が強くなるためです。

そのため買い手に不安が生じてしまうわけですが、それ以外にももっと実質的な売れない理由が旧耐震基準の家の評価が低くなるという点です。

旧耐震基準の家には、住宅ローンが組めない他にもの受けられる特典が受けられないという下のようなデメリットがあります。

それぞれを簡単に説明していきます。

住宅ローンの審査に通りにくい

旧耐震基準の建物だと、買い手の印象だけでなく公にも倒壊のリスクが高いと判断されてしまいます。

そのため、担保価値が低く、住宅ローンの審査に通りにくくなってしまいます。

借りられる場合でも買い入れできる金額が少なくなってしまうので、ローンを元に家を購入しようとする希望者がいれば、購入資金が調達できなくなるおそれがあります。

また、旧基準の家は築年が古いのでリフォームをする資金も必要となります。

ローンが通らない、低い金額になるという以上に、価値が低いということになると、十分な金額で売ることが自体が難しく、値下げを余儀なくされることも考えられます。

家や建物が古い

そもそも、１９８０年を境に耐震基準が変わりそれ以前の家なので、旧耐震の家は築４２年前後ということになり、古い家、築古物件に分類されます。

家の価値は築２０年を過ぎると基本的に０円と考えられるのが普通です。

築古物件は、新築やリフォーム済み物件に比べると人気がありません。

また、買い手はリフォームが前提なので、費用がかかるのももちろんのこと、前もってのリフォーム費用の検討がつけにくいとその点でも売れにくくなってしまいます。

住宅ローン控除を受けられない

一般的に、不動産を購入する際は一定の条件を満たせば「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」を受けられます。

住宅ローン控除とは年末のローン残高の0.7％をその年の所得税から最大13年間控除する制ですが、しかし、旧耐震基準の建物は、住宅ローン控除の「対象外」になってしまいます。

耐震基準適合証明書を取得した建物であれば、控除は受けられますが、これには耐震補強工事を行うことが必要となります。

逆に言うと耐震補強工事でも、売却以前に耐震補強工事を行った履歴があれば、控除が受けられるのはもちろｎ旧耐震であっても十分耐久性があるとみなさ⒮れます。

贈与税の非課税対象にならない

建物を購入する際に、両親や祖父母などから住宅の購入や増改築のための資金贈与を受けるということはたいへん多くあります。

この場合、通常の建物なら、資金の援助を受けたとすると減税が受けられ、それを贈与税減税と言います。

ただし、旧耐震基準の建物の購入の場合は、この贈与税減税も受けられなくなります。

地震保険料が割高になる

東日本大震災以後は、火災保険と共に地震保険に加入する人が増加しました。

旧耐震基準の家は、この地震保険も保険料が割高となり、余計に費用がかかります。

等級によって割引率が決まり、月々の保険料が安くなるのが普通ですが、補強工事の履歴なしの家は、この割引が多く受けられない低い等級になってしまうのためです。

旧耐震基準の売却のポイント

これらの点を考え合わせると買い手にとってデメリットの大きな点が目立ちます。

改善点はやはり、耐震補強工事を売却前に行われたかどうかという点です。

行われていれば仲介でも売りに出せそうですが、耐震工事を一度も行っていない、売却前に行ったとしても売れるかどうかわからない家は費用をかけて売るわけにはいきません。

やはりその際は、買取業者に査定の金額を聞いてみて、今後の売却方法を決めていくのが一番おすすめの方法です。