相続した土地が売れないので、土地を国に返したい。その要望を元に「相続土地国庫帰属制度」という新しい法律が、４月２７日より施行されることとなりました。
新法ではいらない土地を国に返せるのか期待が集まっていました。
相続土地国庫帰属制度の詳しい内容をお知らせします。
相続土地国庫帰属制度ができた
答え
相続したいらない土地を国に返すための相続土地国庫帰属制度ができました。
相続した土地が対象ですので、相続した不動産に限り、引取は可能です。
ただし、国が引き取る場合は条件に適応した土地が対象になり、負担金が必要なため有料です。
また、空き家がある時には解体が前提ですので、土地の処分は出来るがハードルが高いともいわれます。
新法の内容について詳しく解説していきます。
相続土地国庫帰属制度とは
2021年4月には、いらない土地を手放したいと考える方のために、いらない土地を国に引き取ってもらえる「相続土地国庫帰属制度」が創設され、【2024年最新】4月に施行される予定となっています。
この場合のいらない土地とは、相続や遺贈された土地が対象で、申請者は相続人に限られます。
なお、相続以外のいらない土地には適応となりませんので、すべての土地に使えるわけではありません。
また、手放すのには費用がかかりますので、国が土地を買うわけでも、無料で引き取ることもしないので注意が必要です。
ポイント
- 相続か遺贈の土地のみ
- 手続きには費用がかかる
以下に新法の内容をわかりやすく解説します。
※詳しい要件は法務省のページにも説明がありますので、合わせて参照してください。
「相続土地国庫帰属制度」の施行はいつから
相続土地国庫帰属制度の実際に施行される予定は、【2024年最新】4月27日からとなっています。
これまで使わないで持てたましていた土地、売るに売れない宅地以外の農地や山林、空き家のある土地などがこれによって手放せる見込みが出てきたのです。
ただ、適応される土地には様々な条件があり、すべての土地を引き取ってもらえるわけではありません。
また、引き取りには費用が必要となります。
この法律について詳しく見ていきましょう。
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「相続土地国庫帰属制度」成立の背景
今回の法律改正は、実は所有者不明土地の増加の対策の一つです。
「所有者不明土地」と呼ばれる持ち主をすぐに特定できない土地が全国で410万ヘクタールあると発表になったのが、2017年のことでした。
この数字は衝撃的で、410万ヘクタールがどのくらいの広さかというと、九州を上回る面積でえあり、さらに2040年には約720万ヘクタールに達するということもわかりました。
このままどんどん宙ぶらりんの所有者不明の土地が増え続けると、管理がひじょうに困難になることが予想されます。
所有者不明土地が注目されたきっかけ
この問題がはっきりわかったのは、東日本大震災の復興の対象となったエリアでおこったことでした。
復興のために自治体が手を付けようとした土地の所有者がわからなかった。そのため、土地の取得が困難を極め、災害時の復旧や公共工事の妨げになるという出来事が、所有者不明土地に焦点が当たるきっかけとなりました。
所有者不明土地の原因
所有者不明土地の増加を招いた原因は、相続登記の未登記です。
上記の予想の数字は、死者数が増えるのに伴い、相続登記されずに実際の所有者が把握できない土地が増えることからの推計によるものです。
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相続登記がされない背景
なぜ相続登記がされずに未登記になるのかというと、土地に価値がないからです。
売ろうとしても売れないので誰も相続したくない。そのため、相続の登記をあえてしない。
または、登記にもお金がかかるため、利益を生まない土地にお金をかけたくないという消極的な動機もあるでしょう。
いずれにしても、相続登記の未登記が所有者不明土地の増加をまねいているということが明らかになったのです。
相続登記が義務化へ
所有者不明橡の増加が相続登記の未登記だということがわかりました。
これによって土地の国家帰属の他に決められたのが、相続登記の義務化です。
相続登記は2024年4月1日から義務化されることが決定しており、相続登記をしないということはこれからはできなくなっています。
相続登記義務化の要点
相続登記の義務化の要点は以下の通りです。
・義務化開始は2024年4月１日から
・相続後3年以内に登記が必要になる
注意！ 相続登記をしないと10万円以下の過料が発生
相続登記義務化に伴う過料（罰金）
相続登記の義務化は、2024年4月１日から。それ以後は相続後３年間の間に相続登記を済ませなければならなくなります。
もし怠ると１０万円以下の過料、つまり罰金を科せられることとなります。
未登記のままというのは法律違反ということになってしまうのですね。
相続土地国庫帰属制度の対象となる土地の条件
新法の対象となる土地の条件は、今のところ以下のようになっています。
・更地（建物や工作物、車両、樹木、担保権等の無い土地）
・境界が明らかな土地
・土壌汚染がない土地
・隣接する土地との争いなどがない土地
・通路その他により第三者が使用していない土地
※その他詳細は法務局のホームページで確認できます。
家は解体で更地に
家屋が残っている土地は、そのままでは国に返すことはできません。
空き家であっても家屋を解体する必要があります。
解体費用の目安は、150万円から、条件によっては200万円までを予定しておく必要があります。
詳しくは下の記事で
※解体費用の見積もりは一括査定で比較の上で選ぶという方法が週刊朝日で紹介されました。
土地の国庫帰属までの流れ
①承認申請（窓口は法務局・相続人及び共有者全員）
↓
②法務大臣（法務局）による要件審査・承認
↓
③審査手数料と負担金納付
↓
④国庫帰属
土地帰属制度申請の費用は？
費用については、審査手数料と負担金（10年分の土地管理費用相当額の予定）が必要となります。
まだ施工前の段階ですが、金額の具体的な目安は手順と共に以下に説明します。
承認申請までの準備
かかる費用は、申請にかかる費用だけではありませんで、上記の承認申請に至るまでも、準備と費用がかかります。
1.相続人で土地の国家帰属を決めるか話し合う
相続人全員で話し合い、国に引き取ってもらうことを決めます。
2.土地を更地にする
土地を更地にします。
解体費の他、建物だけでなく塀や庭木も含まれますので、条件によっては解体費用だけよりも大きくかかる場合があります。
- 空き家など建物の解体
- 植木や庭石、ブロック塀などをすべて撤去及び処分
3.家の解体には建物滅失登記
家を解体した後は滅失登記が必要です。
建物滅失登記は自分でもできますが、基本的には司法書士に依頼します。
4.測量の必要
境界を確認し明確にしておく必要があります。
境界がはっきりしていない土地については、境界を測量してもらうことが必要になり、そのために土地家屋調査士を頼む必要があります。
5. 国庫帰属の承認申請を行う
申請先は法務局になります。その際に行う手続きと費用は審査手数料と負担金です。
- 審査手数料… 新法施工時まで不明
- 土地管理費用…10年間の土地の管理費用 （以下に解説）
6.国庫帰属の決定
上記をすべて行い承認が通ったら、その土地は国に返せることとなります。
返すまでには書類一枚の提出だけでは済みませんので、決して簡単な手続きではありません。
また、土地の条件によっては費用がかなり掛かりますので、まず土地を手放すにはどのくらいの費用がかかるのかを考えることが必要です。
相続した土地ですので、その費用をだれが支払うかも相続人同士で話し合う必要も出てきます。
承認申請までの費用まとめ
ここまでの費用を概算でまとめると下のようになります。
- 建物の解体費用…150万円
- 空き家の残置物撤去…家具や不要貧処分費用…量に寄るが数十万円からが目安
- 庭木や庭石の撤去…量によるが10万円～
- 塀の撤去…量によるが数十万円が目安
- 確定測量費用…約40万円
- 建物滅失登記…司法書士依頼で3万円～
国家帰属の決定のためには、これだけでなく、さらに国が今後その土地を管理するための土地の管理費用を支払うことが条件です。
土地の管理費用の支払いについて
土地の管理費用については、10年間の土地の管理費用ということになっていて、現在のところ予想の金額がネットで示されている例がありますが、かなりばらつきがあります。
住宅地については、原則一筆（登記上の一個の土地）20万円 となっているそうで、それほどではない印象です。
また、都市計画法の市街化区域や用途地域などに指定されている場合は、面積に応じて金額が別に算定されるということです。
新法のスタート後に各土地の条件に照らし合わせて、各自が予想することが必要となりそうです。
山林は森林を国は引き取るのか？
宅地や空き家はともかくとして、売るのが難しいとされる面積の広い山林や農地、森林の引き取りについてが気になるところです。
山林と一律に言っても様々な条件があり、あくまで個々の土地に関して審査が行われた上で国家帰属が決定します。
現在のところ、審査の上で国は引き取る方向だという見方が多くを占めているようです。
山林を国が引き取る場合の費用
山林を国が引き取る場合の費用は、山林の場合、原則である２１万円の基本金額に面積に応じた金額を加算するという方法がとられます。
この金額については、1平米当たり6円から59円という予想ですので、原野商法の被害者などを含め山林を所有する人にとっては、今回の法律改正は大きな救いとなるという見方です。
国が引き取りしない土地は？
他に国が引き取りをしないとされている土地もあります。
山林は更地にする必要はないので樹木は大丈夫ですが、管理が出来ないものや管理に多大な労力を要するものは、新法によっても国が引き取らない方向です。
たとえば、果樹園や土地が崖などを含む土壌汚染があるなど危険な要因を含む土地の場合は、引き取りしないと言われています。
国が引き取らない土地一覧
パンフレットに示されている、申請しても事前に却下される土地の条件は以下の通りです。
・建物がある土地
・担保権又は収益を目的とする権利が設定されている土地
・通路など他の人に利用されると政令で定める土地
・土壌汚染のある土地
・境界が明らかでない土地
・崖がある土地で管理に費用を要する売土地
・土地の管理を阻む工作物や車両または樹木がある土地
・隣の土地の所有者とのトラブルのために管理ができない土地
・通常の管理・処分に過分な費用または労力を要する土地
※詳しくは法務省のパンフレットを参照してください
土地引き取りのまとめ
土地の個々の条件は様々なので、費用は一概には言えませんが、上記に記した部分が解体費用を含めて最大限にかかった場合は、通常の宅地であっても数百万円の単位になると思われます。
なので、土地を引き取ってもらいたい希望者がいるとすれば、これらの費用を上回っても管理の手間や費用がかかる場合に限られるでしょう。
現在のところは、宅地については費用が多くかかるため新法を利用して引き取りを申請する人はそれほど多くはない見込みです。
いちばんの費用はやはり家屋の解体が少なくても150万円以上になるというところです。
このような場合は、家屋を残して買取業者に買い取ってもらう方法がベストと言えるでしょう。
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