家売却

田舎の実家が売れない時の対処法

田舎の実家、地方の家はいざ相続となってみると売れないことがわかって心配の種になってしまいます。

あるいは、今は良くても手をこまねいていると売れない時に相続という間の悪いこととなります。

田舎の実家が売れない時の対処法をお知らせします。

田舎の実家が売れない!

相続した実家が売れなくて困ってはいませんか。

私も相続したばかりの時は低価格でも売れるだろうと漠然と考えていましたが、実際に相続してみて、売却が厳しいことがわかって驚きました。

周辺に住んでいる人は家を解体して更地にしたも売れないので、よそに行って住んでいるのですが、そのまま保有しているというのです。

同じ団地の叔母の家も固定資産税を払いながら、草取りにだけ通っているということでした。

売れない実家の例

売れない実家の例で思い出すのは、タレントの松本明子さんの例です。

実家の維持に1600~1800万円をかけて不動産店に依頼しても売れないので、空き家バンクで640万円で売ったという話です。

松本明子の高松市の実家が空き家バンクで640万円で売れた!

維持費を考えるとどう見てもマイナスですが、とにかく売れたのでよかったですね。

それ以上に空き家の維持費がこんなにかかるのかと驚いた人もおられると思います。

松本さんの場合は遠方だったので、交通費が加算していったこともあるようですが、空き家の維持費自体、人によると年間50万円ともいいますから、売れなかったら大変なことになってしまいます。

空き家の維持費用は年間55万円 一覧表で試算を示します

 

田舎の実家は22年に売れなくなる?

不動産の売買は’20年のオリンピック後、それから22年の生産緑地後が、一つの区切りだと言われてきました。

そのあとは都会からではなくまず、田舎から実家が売れないケースが増えていき、売れ残りが急増するとされています。

なぜ実家が売れなくなっているのか、なぜ22年なのでしょうか。

実家が売れなくなる理由 需要がピーク

不動産が売れなくなる時代になる一番の理由は、需要がピークであるということです。

それと共に、価格は都市部では今が一番高くなっており、今後は下がっていくとも考えられています。

特に田舎の場合はピークはもっと前の時点にあり、あとは需要が減少の一途をたどっていきます。

都市部に住んでいる人の実家の多くは地方にあるため、田舎の実家はそれに伴って売れなくなっていくと考えられるのです。

実家が売れなくなる理由 人口の減少

2015年に1憶2000万円いた人口も、2050年には1億人を切るとわかっています。

不動産需要の減少、売れない理由は、この人口の減少にあります。

人口が減ると住宅の数が多く需要と供給のバランスがとれなくなり、いわゆる”家あまり”の現象が起きます。

地方では就職と同時に都会に移住する人が多く、高齢者は次々に亡くなっていくため、人口の減少が著しいのです。

やがては、首都圏を含む日本全体で家が売れなくなってしまうと考えられます。

実家が売れなくなる理由 生産緑地問題

もう一つの大きな要因が、オリンピック後の景気減退に続く生産緑地問題です。

2022年に東京ドーム約2200個分の土地が一気に市場に出てきて物件が売れなくなり、2033年には空き家率が30%を超えると言われているのです。

生産緑地に指定されていたところの固定資産税の特例が解除されるため、地主さんたちが一気に土地を売りに出るというのが生産緑地問題です。

解説記事:
生産緑地の2022年問題を解説

数字の通りそれを機に、人口の多いところはまず5軒に1軒が空き家となり、だんだん3軒に1軒の割合に近づくということなのです。

たくさんの土地が一気に世の中に出ると、そこにマンションやアパートなどの集合住宅が建つことが考えられます。

住戸の数が増えても人口はやがて減少するため、最初は華やかに見えてもやがて空き室がたくさん出るようになってくる。

それによって古い家やアパートは真っ先に売れなくなるでしょう。

生産緑地は当初は大局的な問題ですが、地価が落ちる原因ともなります。

東京などの都市部だけが下がって地方の地価が上がるということは絶対にありません。

結局は地方の地価は今でも低いのにさらに下がることが予想⒮れるのです。

 

実家が売れない理由

それでは、現時点で実家が売れない理由は何でしょうか。

売れない主な原因は下のようにあげられます。

◆実家が売れない原因3つ

  1. 売り出し価格が高すぎる
  2. 物件の条件が悪い
  3. 不動産会社が原因で売れない

 

売り出し価格が高すぎる

地方の家の場合は、特に価格が高すぎるということがあげられます。

評価額としては適正でも実際にその価格で売れないとなると下げるしかないのですが、不動産店は売買価格が高ければ高いほど仲介手数料を取ることができます。

もちろん売主の側にしても、高く売れる方が良いのは同じです。

なので、価格は当初は高めに設定されるのが普通です。

案外それで売れるということもあるので、決して悪いことではないのですが、実際に売れないということがわかったら、やはり価格を見直す必要があるでしょう。

空き家の価格が高い、儲けようとしてはいけないというのは、空き家の専門家も助言することです。

関連記事:
売れない空き家も”必ず売れる”専門家の言う秘訣とは

実家の立地など条件が悪い

売れない原因が実家それ自体の建物の条件や、それと周囲の環境にあることもあります。

そもそも「駅近」が人気の時代、立地がよくない不便な場所にある家は人気がありません。

不動産サイトでは駅からの距離は「徒歩何分」で必ず表示されるため、徒歩30分以上などとなったら検索結果にも反映されないことになってしまいます。

特に地方の家のほとんどは、郊外型住宅地、いわゆる団地内にあることが多いので、駅から遠いのが普通です。

また、周囲の家も同じように築40年前後の家が多いので競争となり売れなくなってしまうのです。

駅から遠い家は売れない?地方の団地は競争激化に 今のうちに売ろう

 

他にも、売れない家の原因として考えられるのは、

  • 駅から遠い
  • 日当たりが悪い
  • 家が線路に近く騒音が気になる
  • 地域の治安が悪い

さらに、いわゆる問題あり物件もあります。

  • 事故物件
  • 欠陥住宅
  • 再建築不可
  • 旗竿地など

 

問題ありの実家は”訳あり物件プロ”に

問題あり物件を扱う専門の不動産会社は

売れない原因が不動産会社にある

価格や物件に問題がなく、何ヵ月も物件が売れない場合には不動産会社に原因があるかもしれません。

人口が多く、需要もある地域の場合はまったく問い合わせがない状況が続くことはないでしょう。

もし、査定を1社にしか頼まなかったのであれば不動産業者の見直しが必要です。

3ヵ月たっても売れないときは不動産会社を変える

実家を売りに出してから3ヵ月経ったら、価格の見直しと共に、不動産会社も検討し直すことができます。

一般的に、不動産会社との契約は3カ月となっていることが多いからですね。

  • 専属専任媒介
  • 専任媒介
  • 一般媒介

この3つの中で専属専任媒介と専任媒介の契約期間は3ヵ月と決められています。

それ以外の一般媒介も3ヵ月が多いので契約書を確認してみてください。

また、3カ月以上経っても売れず、内見の依頼など何の動きもない場合は思い切って不動産会社を変えるのも手です。

関連記事:
不動産店の仲介で空き家が売れない!ダメな業者は変えるべき?

 

売れない実家を売り切る方法3つ!

それでは、実家を短期間で売り切るにはどうすれば良いのか、具体的な方法を解説します。

口コミを活用

都会ではともかく田舎ほど効くのが口コミです。

うちの場合も、身内が話したことから欲しいと言ってくれた知り合いがいました。

親しい友人には「お礼するね」と言って欲しそうな人に声をかけてもらうようにお願いしておくと、案外希望者が見つかることがあります。

他にも地域を区切ったネットのジモティーなどに投稿してみると、案外反響があることもあります。

低価格の物件ほど反響と成約率は高いので宣伝に活用できます。

隣の人に頼む

隣の人に声をかけてみるのも良い方法とされています。

隣地取得といって、双方の地価が上がることがあるためです。

意外なようですが旗竿地とか、土地に接する道路が1本の場合は道路が増えることになるので、両方の土地の評価が上がるのです

関連記事:
隣の人には相場よりも土地を高く売れる!隣地取得のメリット

また、「高齢になってきて息子や娘夫婦と近くに住みたい」「家の庭を広くして家庭菜園にしたい」など、話してみるとわかることがあります。

売れない地域の場合は「価格を安くします」といって交渉してみるといいと思います。

多少安くしても売れない状態を続けるよりは、長い目で見るとプラスになることがあります。

②家が売れやすい時期に再度売り出す

不動産を取引が活発になるのは、やはり念との変わり目でである12月~3月の期間です。

  • 12月~翌年3月…引っ越しシーズン
  • 3月~…売る人が増える

どちらかというと買う人が増えるのが、12月~翌年3月です。

それ以降は売る人が一時的に増えます。

これはやはり引っ越しシーズンと固定資産税の支払いの影響で、実際にはその時期に売りに出しても、税金は支払うようなのですが、支払いへの意識が高まるためのようです。

いったん売り止めとしても、再度12月からに狙って売りに出すのも効果があると言われています。

③複数業者に査定を依頼する

「現在の家の売却価格が適正でない」「不動産会社が広告活動を活発にしてくれない(売ってくれない)」「立地は悪いけど何とかして売ってほしい・・」

そんな方はまず、信頼できる不動産業者を見つけることから始めましょう。

どんなにいい物件でも不動産会社が営業してくれなくては実家を売ることはできません。

新築を多く扱う不動産店は、価格が安い中古物件には熱心になりにくい場合もあり、一概に大手がいいとも言えません。

いずれにしても、1つの業者にお願いして長期的に売りに出すことは損になるとも得はしませんので避けましょう。

3カ月をめどとして、インターネットの不動産一括査定サイトを使って再度価格を査定してみましょう。

査定は無料、依頼するしないも自由ですし、最大6社の比較ができるのも良い機会です。

関連記事:
不動産の一括査定サイトおすすめ1位はダントツでここ!

 

それでも売れない実家は

どうしても売れない実家については、決して放置をせずに買取を依頼してみましょう。

家が2年売れないときは買取がおすすめ

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