実家

親が施設に入所 空き家となった実家はどうするべき?

親の施設入所が決まったら住む人がいなければ、実家が空き家になります。

このような場合はどうしたらいいのでしょうか。

指針となる考え方を集めてみました。

親が施設に入所したら空き家に

生前 売却 空き家 施設 相続 寂しい

これまでは空き家というと、所有者が亡くなった後の家の状態を指すのが普通でした。

しかし、今は高齢化が進み親が施設に入るというのが一般的となっています。

また、高齢者であっても施設のケアがいい場合は、何年も療養するケースもあります。

いつになっても売れる都市部の利便性の良いところにある家ならいいですが、地方の人口減少が進んで売れにくくなっている地域ほど心配です。

また、高齢者の住んでいる家は築年が古いことも多く、施設入所の間にも老朽化が進んでしまう恐れもありますので注意が必要です。

 

空き家となった実家の対処法

親が施設に入った後の空き家をどうするかの選択しは、大まかに言って下のようなものが考えられます。

  1. 空き家のまま管理する
  2. 子どもが住む
  3. 賃貸に出す
  4. 土地活用をする
  5. 売却する

あなたの実家に関してはどれが一番いいでしょうか。

それぞれのケースについて詳しく見ていきましょう。

 

空き家のまま管理する

空き家のまま管理するという選択肢は、これまでは多くの相続人が行ってきたことです。

まずたいていの人が、

いずれは売るにしてもとりあえずこのままにしよう

と考えるのではないでしょうか。

ただし、これは全くおすすめできない方法です。

関連記事:
空き家を所有者はなぜ売らない?の答え

空き家のまま管理するメリット

空き家のまま管理するメリットは次のようなことが考えられます。

  1. 家を所有し続けることができる。
  2. 家に戻ることができる。

1の「家を所有し続けることができる」は誰かが後々そこに住むという場合に限られます。

誰も住まないとわかっている家は、空き家にしてはいけません。

老朽化が進むと、どんなに管理をしようとも家は一種の”生もの”です。

人が住まない家は換気が十分でなく、湿気にやられやすいために内装と木部が傷みやすく、また雨漏りのリスクもあります。

なぜ雨漏りが悪いかというと、直さないと売れないためで、屋根の補修を含め雨漏りの補修は高額になるか、場所の特定ができず費用をかけても売れない結果になることがほとんどです。

「家に戻ることができる」は一見良さそうなのですが、実際にはそのようなケースはかなり早い時期にケア付き住宅に入ったなどと言う場合に限られます。

私や夫の実家の例を見ても、ぎりぎりに施設に入居して、入退院を併用した場合は家に帰るという機会はほとんどなかったですね。

元気な人の旅行とは違うため、親の状態を見て冷静な判断が必要です。

「戻らない」場合を考えれば家は不要という結論になるでしょう。

空き家のままにするデメリット

空き家のままにするデメリットの一番大きなものは費用がかかる問題です。

  1. 固定資産税他の税金
  2. 空き家の管理費用

固定資産税他の税金に関しては言わずもがなですが、空き家の管理費は一年に55万円という試算があります。

また、どこかに補修が必要になった場合は、その分の費用負担もかかるということ。これは予測できるものではないので、思ったより高額になることもあります。

空き家の管理費用には、除草や庭木の剪定、他に火災保険なども場合によっては必要です。

地方の場合は町内会費や自治会費を請求された例もありますね。

空き家となった実家に子どもが住む

親が施設入居後の実家に子どもが住むという次の選択肢は、もし希望があれば一番良いことかもしれません。

ただし、そのような選択をするお宅の場合は、ほとんどが介護の段階化が同居をするケースが多いので、いざ施設入居後に転居となっても、住むエリアが離れていたり、遠方である場合がほとんどです。

子どもの生活が大きく変わってしまう覚悟がなければできませんので、実際にはなかなか難しいことがほとんどです。

空き家を賃貸に出す

空き家というと賃貸というのは、都市部ならだれでもが考えることですね。

一方地方の場合は人口が減少している田舎では需要がなければ成り立ちません。

空き家を賃貸に出すメリット

  1. 定期的な収益が見込める。
  2. 家を所有し続けることができる

こうするといいことづくめのようですが、そうではありません。

賃貸物件の維持費用は貸主が負担するのですが、それが賃料収入でカバーできるのかということは、築年の古い家は慎重に考える必要があります。

貸すことで売却を先延ばしにした後、賃貸物件を最後にどうするのかの”終活”をちゃんとプランニングできる場合のみ、賃貸をおすすめします。

空き家を賃貸に出すデメリット

  1. 事前にリフォーム等の費用が必要
  2. 住まなくなってから3年後の年末が過ぎると税優遇を受けられない

空き家を賃貸住宅にする場合は、ほとんどが初期費用が必要です。

水回りはたいていすべて交換する必要がありますので、それだけで100万円くらいはかかります。

その他に、外壁の塗装や老朽化した箇所は賃貸物件の際は安全を保障する意味でおろそかにはできません。

自分が住むという場合とは違いますので、あらかじめ見積もりを出してもらってから考えましょう。

都市部の家賃が高く取れるエリアで維持費用がカバーできるところはもちろん賃貸もおすすめです。

多少老朽化してボロ家になっても投資家向けに需要はありますので、売却にも苦労はしないと思われます。

土地活用をする

土地活用というのは、空き家を解体の上、土地を更地にして駐車場やコインパーキング、トランクルームなどに利用するというものです。

空き家の解体費用を差し引いても収益化ができます。都市部におすすめの方法です。

広い土地の場合は、アパート建設も視野に入れてください。

一方、地方の場合は、資材置き場などに使われることもあります。

おすすめは近年人気のソーラーパネルの売電事業などです。

もちろん自分で設置をしなくても、業者以来ですべてやってくれますので、収入だけが受け取れます。

土地活用については様々なプランがありますので、一度資料を請求して目を通しておくのがいいでしょう。

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空き家を売却する

以上のようなアイディアが当てはまりそうもない場合は、やはり売却して現金化することをおすすめします。

親が施設にいるわけですので、生前中の売却となります。

関連記事:
実家を親の生前中に売却した方がいいケース

空き家売却のメリット

  1. 空き家を現金化、売却代金を親の介護費用に充てられる
  2. 固定資産税、空き家の維持費用が不要となる
  3. 相続時に相続人同士の遺産分割協議がスムーズで争いが少なくなる。

空き家を現金化できる

空き家を現金化、売却代金を親の介護費用に充てられる

空き家を現金化すると言っても子どもが受け取るわけではありません。

高齢者の介護費用は必ずしも介護保険だけで収まるものではありません。

場合によっては病院で24間の介護ということもあります。

療養が長くなると費用もそれだけ掛かる可能性が高くなります。

介護にお金は必ず必要になりますので、売れる時に売るのが得策です。

固定資産税、空き家の維持費用が不要

税金や空き家の保守費用、それ以前に水道や電気などの基本料金などもすべて不要になります。

長期にわたる場合は、これらの公共料金も意外に負担になりますので、支払う手間が少ないというのも大変助かります。

関連記事:
相続した実家の固定資産税が大きな負担

相続人同士の遺産分割協議がスムーズ

相続の時に争いになるのは、預貯金の分割以上に家をどうするかということです。

現代の相続では、誰かが家をもらったとしても代償金を支払わなくてはならないため、不動産がある場合の相続は争いが起こりがちです。

また、田舎の売れない不動産は逆に押し付け合いにならないとも限りません。

争いの元となる不動産は先に売却をして、親が売却代金を受け取るようにすれば不公平な事態は起きようもなく、円満に相続協議を終えられます。

このメリットは、未経験者が思うよりも大変大きなものです。

空き家売却のデメリット

空き家を売却してしまうデメリットも一応あげておきましょう。

  1. 親が認知症などの場合、売却が難しい
  2. 実家を売って寂しい気持ちになる。

いずれもデメリットともいえないデメリットです。

親が認知症の家売却

親が認知症である、または意思疎通が取れる状態かどうかというのは、売却の時には必ず確認が必要となります。

認知症で受け答えができないという時は、成年後見人制度という手続きを取れば可能ですが、よほど若年の親でなければ、家売却のためだけに使う人はいないかもしれません。

認知症になったという時には、相続後の売却の方が手続きは簡単です。

関連記事:
認知症の親の実家は売却できない【注意!業者に必ず聞かれます】

実家を売って寂しい

実家を売ることで生じる寂しさなど気分的なものはデメリットとは必ずしも言えないと思います。

心のよすがをなくして寂しいというのは、当然の感情です。

個人差もあることで、自分なりの心の整理をつけることが最も大切です。

また、「寂しい」と言っているときには、まだ空き家にどれだけお金がかかるか、つまり、空き家を所有することで生じる損失がわからないということもあると思います。

タレントの松本明子さんの例が良く引かれるところですが空き家維持に1600万円かかったとご本人が話しています。

お金に換算することはできないのですが、そうなるとおのずと結論は出ると思います。それと気持ちの問題は全く別の次元の話となるでしょう。

関連記事:
実家は売却するよりしない方が後悔するというのは本当だった

空き家売却の方法

親が施設に入った時点のその時の方法としては

親本人が売却をする

委任状による売却

成年後見人制度による売却

の3つがあります。

親本人による売却

親の意志がはっきりして、言葉で医師を伝えられる状態の時は、親本人が売却をすることになります。

このような場合は、できれば、親が施設に入るということを予想した準備段階で売却がすすめられるのが一番いいのですが、その時期を過ぎてしまっても売却は可能です。

委任状による売却

売却確認時や所有権移転時は本人確認が必要になりますが、それ以外の手続きは、本人が署名捺印した「委任状」があれば、子どもや親族が売却することは普通に行えます。

成年後見人制度による売却

他のほとんどのサイトが成年後見人制度をあげていますが、認定の手続きにかなり手間がかかるのが実情です。

一般的な方法ではないため、家の価値がよほど大きく急ぎで売却をする必要がある場合に限られます。

生前に実家を売却した実例

最後に夫の親の実家のケースをお知らせします。

夫の親は父が先に亡くなり、残った母が私たち夫婦の住んでいた家の一つを業者買取で売却し、自分が居住中のもう一つの家の方は兄名義に名義を変更しました。

それによって手持ちの母名義の不動産はなくなりましたので、今後相続の場合は残った預貯金の分割のみとなります。

ちなみに母は今でも兄名義となった自分の家にそのまま一人で住んでおり、家の転居は行わず、居住もこれまでと変わりません。施設入所をすることがあれば、

兄が自分の人気におタイミングで売却を行うこととなると思います。

夫の実家は生前の売却がもっともスムーズにいった例であり、状況が許せば皆様にもおすすめしたいです。

相続後の売却が問題を招いた例

一方、私の実家は父が亡くなってから、兄弟どちらも不要な実家でもあるにかかわらず、親族トラブルで10年間売却ができませんでした。

当然売れると思っていた実家が、持分なし私道、欠陥有住宅、表題登記未登記であるのがわかったため、費用負担をおそれた弟が音信不通となってしまったたmです。

関連記事:
実家を売却した体験をブログにまとめました

※家が売れない場合のこちらの記事も

実家の空き家が売れないときの方法4つ

当家の実家の例はどちらも両極端の例ですが、皆さまにおかれましても、相続人となる子供と親の両方が最もメリットの高い方法を選ぶのがいいと思います。

早く売りに出して売れれば、親の手元には老後資金が残ります。

遅れれば、ゼロになるのとどちらがいいか。

施設に入るお金が十分ある場合はともかく、たいていの家は介護費用が苦しいのが現状です。

古い家の老朽化は、年単位ではなく月単位と考えて早めの売却が、少しでも費用を節約するコツとなるでしょう。

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